Boligkjøp

Forbrukeradvokaten informerer:

Boligkjøp – avhendingsloven

 

Før kjøp

Skal du kjøpe bolig lønner det seg å ikke ha hastverk. Det er mye penger som står på spill, så det er viktig at kjøpet er gjennomtenkt og riktig. Bruk tid på å tenke hvilken type bolig du ønsker. Hvis du skal skaffe deg bolig eller fritidsbolig, må du først avklare om du ønsker å kjøpe eller leie. Dine rettigheter som eier og leier vil være forskjellige, og det vil være flere ulike lover og regler som regulerer dine rettigheter. Velger du eierbolig, har du også mange valgmuligheter. Så må du vurdere dine behov med hensyn til størrelse, antall soverom mv., og i hvilket område du ønsker å bosette deg. Regn ut hvor mye du har råd til, eller er villig til å bruke på en bolig, og hvor store vedlikeholdskostnader du eventuelt vil greie å betjene pr. år. Har du dette klart kan du lettere plukke ut de boligene som passer for deg, og du får færre bomturer når du drar rundt på visninger. Følg med på boligannonser over tid, og gå på flere visninger før du bestemmer deg.

 

Finansiering

Få en oversikt over hvor mye du kan betale, og er villig til å låne. Som regel utgjør lånet en betydelig del av kjøpesummen, og det er derfor viktig å finne frem til en rimelig lånetype og den nedbetalingsmåten som passer deg best. Ofte er det ikke barndomsbanken din som har det beste tilbudet. Ta kontakt med flere mulige lånegivere før du bestemmer deg. Når lånet er i orden bør be banken om et finansieringsbevis. Dette viser at du har finansieringen i orden, og du stiller sterkere ved en eventuell budrunde. Du bør også sjekke om du kan benytte deg av andre og gunstigere låneordninger. Blant annet har flere kommuner tiltak for å hjelpe unge inn på boligmarkedet, med for eksempel etableringslån gjennom Husbanken. Det finnes også låneordninger for personer med begrenset økonomi. Det er vanlig å betale 10 prosent av kjøpesummen ved kontraktinngåelse og resten ved over-takelse.

 

Visning

Bruk god tid på visningen. Still kritiske spørsmål til selgeren om husets tilstand. Spør gjerne om alderen på badet og dreneringen. Vær særlig nøye med å undersøke baderommet, kjelleren og loftet etter fukt og om det elektriske anlegget er moderne. Dette er punkter det ofte blir tvister om. Hvis det er noe du er spesielt opptatt av, for eksempel at det er mulig å leie ut kjelleren, bør du undersøke om det er store nok vinduer til lys og rømningsveier. Er du interessert i boligen, bør du sette navnet på en interessentliste, slik at megler kan ta kontakt hvis det kommer inn bud.

 

Sjekkliste:

Badet:

– Sjekk spesielt ved dusjen om veggene buler ut noen steder, eller om det er myk vegg.
– Studer om det er sorte prikker på overflater.
– Veggplatene skal ikke berøre gulvet. Er de trukket helt ned kan de suge til seg vann.
– Kan du se nyere fugemasse eller belegg noe sted på badet. Sjekk særlig ved dusj og under badekar. Dette kan skjule gamle skader.
– Kan du se om fugemasse, fliser eller annet belegg løsner eller er sprukne noe sted. Sjekk spesielt i overgangen mellom vegg og gulv.
– Prøv å banke på flisene for å høre om lyden er hulere noen steder og eventuelt om du kjenner en svikt når du presser. Dette kan bety at flisene har løsnet.
– Sjekk om du kan se fuktighetstegn i taket på rommet under badet og eventuelt på veggene i rommene rundt.
– Slå på dusjen og se om vannet renner ned i sluket.

Kjeller/loft:

– Undersøk om det saltutslag på mur. Dette vises ved hvite områder som smaker salt. Fukt i kjelleren kan tyde på dreneringsproblemer.
– Se etter svart og skjoldet panel/treverk eller sorte prikker.
– Er det mugglukt eller fuktig luft?
– Kan du se om det er løs maling eller blærer.

Elektrisk:

– Skrusikringer viser at anlegget er gammelt.
– Hvis sikringene kjennes unormalt varme ut, kan dette bety at kursen er overbelastet.
– Ser du noen løse stikkontakter eller brunsvidde ledninger.

Bærende konstruksjoner generelt:

– Knirker eller gir gulvet etter noen steder.
– Sjekk om vinduer og dører åpnes enkelt.

Utvendig:

– Utvendige beslag skal være utformet slik at fuktighet avvises. Se etter misfarginger og sprukken maling på bunnkarm og sprosser.
– Mørke områder på vinduet tyder på at vinduet er punktert.
– Vann skal føres vekk fra grunnmuren. Terrenget skal skråne vegg fra grunnmuren.
– Se etter avskallet maling og blærer, eller se om en lommekniv glir dypt i treverket.

 

Les dokumentene

Det er informasjonen du får før du gir bud som er av betydning for dine forventninger. Får du viktig informasjon etter at bud er gitt, kan du nekte å betale full pris, eller i grove tilfeller nekte å gjennomføre kjøpet. Studer prospektet, taksten og egenerklæringsskjemaet. Hvis det selges med tilstandsrapport bør denne studeres nøye. Det anbefales at det tas tilstandsrapport for å oppdage mulig problemer. Både kjøper og selger vil ha nytte av at det oppdages mest mulig før ny eier overtar, slik at tvister og usikkerhet kan reduseres. Informasjonen som fremgår av salgsdoku-men-tene vil, sammen med det du får se og høre på visning, få betydning for hvilke forventninger du kan ha. Still spørsmål hvis informasjonen er uklar. Får du viktig informasjon muntlig, bør dette skrives ned i budskjemaet som forbehold.

I takst­rapporten og tilstands­rapporten er det viktig å legge merke til hva det er krysset av på vedlikeholds­standarden. Legg spesielt merke til om det er opplyst noe om at det er tatt fukttester og om det er gjort utslag på denne. I egenerklæringsskjemaet skal selger gi opplysninger som kan være viktige. Fylles ikke dette skjemaet ut riktig, kan dette gjøre at selger blir ansvarlig. I kjøpekontrakten og prospektet bør du spesielt legge merke til om det står en bestemmelse som sier noe om at boligen selges som den er uten ansvar for skjulte feil. Dette kan formuleres på mange måter, så hvis du er tvil bør du spørre selger/megler. Vær klar over at hvis du har gitt et bud uten at det stod et slikt forbehold i prospektet, kan du nekte å skriver under en kontrakt hvor det er tatt med en slik bestemmelse.

 

Bud

Når du har funnet en bolig du er interessert i, legger du inn bud. Bud gir du ved å fylle ut budskjemaet som fulgte med salgsoppgaven og fakse eller lever dette til megler. La deg ikke presse til å gi høyere bud enn det lånetilsagnet og egenkapitalen din kan dekke. Sett deg et mål på forhånd om hvor høyt du er villig til å gå, og legg inn en sikkerhetsmargin i regnestykket. Ikke glem at det ofte kan følge omkostninger som dokumentavgift og tinglysningsgebyr med kjøpet, og at boligen ofte har både fellesgjeld og fellesutgifter. Husk at du også skal ha råd til å pusse opp. Hvis boligen er sliten, har du mindre penger å bruke på kjøpesummen. Hvis du vet at for eksempel badet må pusses opp eller dreneringen må skiftes ut, må du legge av penger til dette. Et nytt bad vil fort kunne koste 100-200.000 kr. Det samme bør du regne med til en ny drenering.

Når du legger inn et bud er det viktig å angi hvor lenge det skal være bindende. Husk at budet ditt er bindende inntil det løper ut på tid eller er utrykkelig avslått. Legg derfor aldri inn bud på mer enn en bolig av gangen. Da kan du plutselig risikere å sitte med to boliger. Trekker du tilbake budet kan du komme i erstatningsansvar overfor selger. Er ikke finansieringen i orden, så må du legge inn finansieringsforbehold. Du kan også gi andre forbehold ved budet ditt. Du kan for eksempel gi forbehold om salg av egen bolig innen en bestemt tid, til en bestemt pris. Eller du kan legge inn forbehold om at for eksempel badet holder tett. Ønsket overtakelses­dato bør også tas med på budskjemaet.

 

De tre viktigste tingene du kan gjøre før du legger inn bud er:

  1. Beregne den maksimale summen du har til rådighet. Ta hensyn til hva som må gjøres i boligen før innflytting. Bli aldri fristet til å gå høyere enn denne summen. Det finnes flere boliger å velge mellom.
  2. Noter deg hvilke krav/egenskaper som er viktigst for deg, og hold på disse. Boliger som ikke har de egenskapene du ønsker, glemmer du.
  3. Orienter deg om markedsnivået i det området du ønsker, slik at du vet du ikke kjøper katta i sekken.

Det er mange som spekulerer i hvordan man bør legge inn budet, for å sikre seg boligen billigst mulig, og helst uten konkurrerende budgivere. Mange har funnet ut at bud med kort akseptfrist, kan være lurt for å hindre at megler får for mye tid til å kontakte andre interessenter, og fordi selger blir satt under et press. En forutsetning for at en slik taktikk skal virke, er selvfølgelig at budet er såpass høyt at det er fristende for selger. For å unngå konkurranse, er det noen som har hatt hell med å avtale egen gjennomgang av boligen før annonsert visning. Det legges så inn et fristende bud som faller bort rett før den offisielle visningsrunden. Det er du som budgiver, som bestemmer hvilken akseptfrist som settes. Megler kan derfor ikke kreve utvidet frist, selv om han ofte vil be om det slik at andre interessenter kan kontaktes.

Mange spekulerer i hvordan de bør bevege seg oppover i en budrunde hvis det er flere som er interessert. Det eneste som kan sies sikkert, er at det ikke finnes noen klare regler for hvordan du bør gå fram. Noen ganger kan man miste en konkurrent ved å bevege seg mange men små skritt, andre ganger vil få skritt med større bevegelser være det som skal til. Du må bare forsøke å bruke sunn fornuft og tenke på hvordan du selv hadde reagert hvis du hadde vært konkurrenten. Ved lengre budrunder kan man forsøke å tolke sin konkurrent. Dersom det ikke er konkurrerende budgivere, hender det at megler/selger setter en minstepris. Her må du også forsøke å tolke selgeren. Ofte vil man i en slik situasjon ha et pressmiddel til å få ned prisen noe. Det skal mye til at selger foretrekker en ny salgsrunde, hvis budet ikke er så langt fra minstesummen. Ved enhver spekulasjon, er imidlertid alltid risikoen å ikke få kjøpt. På den annen side vil du alltid ha muligheten til å være med i neste salgsrunde.

 

Kjøpekontrakt

Det er vanlig at det brukes en standard kjøpekontrakt som er utformet av Norges eiendoms­megler­forbund. Les denne nøye, og legg særlig merke til punktet om spesielle opplysninger. Megleren skal sørge for at spesielle forhold du har tatt, registreres i kontrakten. Dette kan du kreve å få inn, selv om megleren er skeptisk. Du kan nekte at det tas inn nye forbehold i kontrakten, som ikke er kommet fram tidligere. Står det for eksempel ikke noe i prospektet om at boligen selges som den er, kan du nekte å signere en kontrakt med et slikt forbehold. Har du oppdaget uregelmessigheter eller mangler ved boligen før du signerer kontrakten, må du passe på å ta skriftlig forbehold i kontrakten. Gjør du ikke det, kan dette forstås som at du har akseptert problemene.

Hvis det kjøpes uten megler, er dette de viktigste punktene å få inn i kontrakten:

– Alder og størrelse på eiendom og hus.
– Bygningsstandard, materialkvalitet, tilbehør.
– Pris, betalingsmåte.
– Finansiering, sikkerhet.
– Heftelser, bruksrettigheter.
– Offentlige planer, påbud, tiltak på naboeiendom.
– Forsikring av eiendommen.
– Overtakelse, befaring med sakkyndig konsulent.
– Hvilke gjenstander som skal følge med eiendommen.
– Hvem som skal rengjøre, og i hvilket omfang.
– Om det skal tas noen forbehold.

Takst

For at folk skal få vurdert prisen og få banklån på boligen er det blitt vanlig med verditakst utarbeidet av en takstmann. En verditakst er en vurdering av markedsverdien på eiendommen den dagen taksten tas. Normalt bør ikke forskjellen mellom takst og markedspris være mer enn pluss/minus 10%. Hva markedsverdien faktisk er, får du først svar på når boligen er solgt.

En tradisjonell takst inneholder som hovedregel en kortfattet beskrivelse av boligen (evt. med tilhørende tomt), slik takstmannen vurderer den uten å gjøre grundigere undersøkelser.  I tillegg sies det gjerne noe om boligens standard og konstruksjon, byggematerialer, areal, innredning mv. I noen takster, kan disse vurderingene/beskrivelsene være så grundige at de gir inntrykk av å være en teknisk tilstandsvurdering. Man skal imidlertid være klar over at en takst utarbeides på kort tid, slik at det er begrenset hvilke tekniske vurderinger takstmannen har anledning til å foreta. Dette kan føre til at du som kjøper blir forvirret til å legge for stor vekt på beskrivelsene i taksten. Er det feil i taksten, kan selger eller takstmannen bli ansvarlig. En viktig opplysning i taksten, som fører til mange konflikter, er at det oppgis at boligen er større enn faktisk areal.

Det finnes tre store takseringsorganisasjoner som utdanner takstmenn. Det tre organisasjonene har ikke funnet en standard for hvordan en takst skal se ut. Det er imidlertid opprettet et felles klageorgan sammen med Forbrukerrådet – Takstnemnda.

 

Tilstandsrapport

Mange boliger selges med en tilstandsrapport. En tilstandsrapport er en beskrivelse av den tekniske og vedlikeholdsmessige tilstanden en bolig har. Rapporten skal beskrive mangler og svakheter med boligen. Takstmannen vil ta en grundigere befaring enn når det skrives takst. Hvis det ikke avtales noe annet, så vil imidlertid ikke takstmannen sjekke hva som er bak veggene. Han vil kun beskrive det som er synlig på overflaten. Det kan avtales grundigere undersøkelser av steder hvor det er mistanke om problemer. Det kan også avtales at takstmannen skal gi et kostnadsoverslag over nødvendige utbedringsarbeider.

En takstmann har erfaring med tekniske og håndverksfaglige forhold med bygninger. Med sin erfaring og tekniske hjelpemidler, som for eksempel fuktmåler, vil en takstmann oppdage tidlige signaler på skader/mangler som kan bli en potensiell tvist. Svært ofte vil en tilstandsvurdering få med seg en rekke punkter som selger ikke har lagt merke til eller har forstått betydningen av. Erfaringer i boligtvister er at selgere ofte blir overrasket over funn, selv om han har bodd i boligen i mange år.

Mange selgere er bekymret for at slike negative funn skal påvirke prisen. Erfaringsmessig, kan man si at denne frykten er overdreven. Det skal mye til for at slike funn påvirker prisen noe særlig. Ved salg er det også helt andre ting som teller inn på prisen. Det er dessuten mye bedre å få beskjed før salget, enn å få en lang og bitter og kostbar tvist i ettertid. For å oppdage fukt som er det største problemet, vil det f.eks. tas målinger, og et øvet øye vil undersøke på alle de steder i huset hvor det erfaringsmessig blir fukt/råte problemer. En selger bør derfor innhente en tilstandsrapport, for å spare seg for tvist og føle seg tryggere på salget. Dette bør veie tyngre enn frykten for at man skal få lavere pris for boligen. Har ikke selger gjort det, bør kjøper gjøre det for å ikke kjøpe seg en hodepine. Innhentes tilstandsrapporten ikke før salg, bør kjøper gjøre dette så snart som mulig etter overtakelsen. Kjøper har en undersøkelsesplikt etter at han har overtatt. Han kan miste sitt reklamasjonskrav dersom han ikke oppdager noe han burde sett.

 

Eierskifteforsikring

I omtrent halvparten av alle boligsalg er det tegnet eierskifteforsikring. Eierskifteforsikringen skal beskytte selgeren mot det ansvar han kan få overfor kjøper på grunn av mangler i boligen som reguleres i avhendingsloven. Mangler som oppdages før overtakelse dekkes ikke. Statistikken viser at det blir rettet krav mot eierskifteforsikringen i ca 15% av alle boligkjøp.

For få år siden var det seks forsikringsselskap som tilbød selgere å tegne en eierskifte-forsikring. Alle de store forsikringsselskapene har kuttet ut produktet, fordi de ikke tjente penger på produktet. I dag er det to selskap som tilbyr slike forsikringer. Anticimex har siden vinteren 2003/2004 tilbudt eierskifte-forsikringer. Det største selskapet som hadde ca 90% av markedet – Ace insurance – solgte seg ut høsten 2004. Dette er nå overtatt av Protector forsikring. Skadebehandlingen er satt bort til et selskap som heter Norwegian Claims Link.

Erfaringene med Norwegian Claims Link (NCL) er at det er vanskelig for kjøpere å få utbetalinger fra selskapet, selv om det er mangler etter avhendingsloven. En spørre­undersøkelse som er sendt til 75 kjøpere som har hatt krav rettet mot  NCL viser at ca 80% av de som svarte ble fullstendig avvist i første brev. Undersøkelsen viser at det ikke lønner seg å godta første tilbud fra selskapet. Fra et gjennomsnittelig første tilbud på ca 25.000 kr, økte sluttsummen til 100.000 kr. Erfaringene viser at kjøper ofte trenger bistand fra advokat for å få til en tilfredsstillende løsning. En advokat kan bistå med forhandlinger og eventuelt stevne inn saken for domsstolene.  Erfaringene med NCL er at mange saker ikke løser seg før kjøper reiser sak for domstolene.  Et alternativ til rettssak er å sende en klage til Forsikringsklage­kontoret, og eventuelt videre til Forsikrings­skade­nemnda. Statistikken viser at NCL ofte ikke følger anbefalingene til Forsikringsklagekontoret eller –skadenemnda. Dersom NCL ikke endrer saksbehandlingsrutinene sine, kan det stilles spørsmål til om man som kjøper stiller sterkere i en mangelssak, uten at det er tegnet eierskifteforsikring.

 

Overtakelse

Oppdager du nye problemer før overtakelse, bør du straks sende en melding til selger/megler. Er det alvorlige funn, bør du vurdere å holde igjen deler av kjøpesummen, eller melde fra til megler før pengene overføres, at han skal holde tilbake til forholdene er undersøkt nærmere. Er det tegnet eierskifteforsikring, vil den først dekke forhold som oppdages etter overtakelse. Ved overtakelsen bør det registreres ned uregelmessigheter som dårlig vasking og gjenstander som er fjernet.

 

Etter kjøp

Ved kjøp og salg av fast eiendom vil lov om avhending av fast eiendom regulere rettighetene mellom kjøper og selger. Loven regulerer blant annet hva kjøper kan kreve ved mangler og forsinkelse, og hva selger kan kreve hvis kjøperen ikke oppfyller sine plikter. Loven omfatter både kjøp av næringseiendom og bolig. Er eiendommen hovedsakelig til personlig bruk for kjøperen med familie, så kan de viktigste bestemmelsene ikke fravikes til skade for kjøp­eren.

 

Avhendingsloven gjelder:

– ved kjøp og salg av tomt og det som er varig tilknyttet den, f.eks. byg-ninger, trær o.l.
– ved kjøp og salg av f.eks. selveierleilighet, enebolig, rekkehus, gårdsbruk eller fritidsbolig. Når ny lov om borettslag begynner å gjelde, vil også borettslag omfattes. Inntil det, vil avhendingsloven bare være veiledende for hvordan spørsmål skal løses.
– ved overføring av rett til tomtefeste.
– ved bytte av fast eiendom.
– hvis du får fast eiendom i gave.

 

Loven gjelder ikke:

– ved avtaler om bygging av bolig (bustadsoppføringslova). Dette gjelder også for et tomtesalg, dersom den selges sammen med en utbyggingsavtale.
– ved avtaler om arbeid på fast eiendom (håndverkertjenesteloven). Selges en eiendom sammen med en avtale om arbeid eller bygging, gjelder loven bare for eiendomssalget.
– for stiftelse av leierett (husleieloven) eller bruksrett.
– kjøp og salg av bygninger eller innretninger som skal fjernes fra eiendommen (kjøpsloven).
– ved kjøp og salg av fast eiendom på tvangssalg (tvangsfullbyrdelsesloven).
– hvis man arver fast eiendom (arveloven).
– hvis myndighetene overtar en eiendom for eksempel fordi det skal bygges en vei (ekspropriasjon).

 

Mangler

Boligen skal være som avtalt, og det man kan forvente ved tilsvarende boliger. Dette betyr blant annet at;

– Du må akseptere at boligen er alminnelig slitt og eldet. På en 100 år gammel bolig må du akseptere at den ikke er som ny. For 100 år siden ble det stilt andre krav til byggeskikker, og du må regne med at en rekke problemer med boligen har blitt slitt eller er modent for utskifting. For arbeider som er gjort på boligen senere, kan du kreve at har en bedre tilstand og tilfredsstiller påbyggingstidens byggekrav.

– Baderom og drenering har lang levetid, men er ikke evigvarende. Man må kunne forvente at et baderom og drenering holder tett i svært mange år. Noen sakkyndige mener at levetiden på et baderom er 10-20 år. Produktleverandører antyder 30-50 år. Det er imidlertid forvent­ningene til folk flest som skal legges til grunn. Folk flest vil forvente at badet holder tett lenger enn 10-20 år. Noen mener at en drenering bare skal holde i 20 år. Undersøkelsen som er sendt til kjøpere som har rettet krav til Norwegian Claims Link, viser at du spurte har en forventning om at baderom har en levetid på minst 30 år, og at dreneringen bør holde i over 50 år. Mange sakkyndige mener at et riktig konstruert bad skal holde tett i minst 40-60 år, og en drenering i minst 60-80 år.

– Har du spesielle krav til boligen, som du har klargjort for selgeren, kan du kreve at disse kravene holder mål. Spesielle ønsker og krav bør du ta med i budet ditt før kjøp.

– Bagatellmessige feil må du godta. Det er neppe en mangel hvis du oppdager at taket har vært reparert, og at det kun står igjen en råtten planke som er skjult på et ufarlig sted på innsiden av veggen. I gamle hus, må man regne med at det er mindre feil og skader. Feil som koster for eksempel 5.000 kr eller mindre å utbedre, er ikke nødvendigvis mangler ved en eldre bolig.

– Opplagte skader som du måtte oppdaget og stilt spørsmål om. Selgerens informasjonsplikt går foran kjøperens undersøkelsesplikt, men hvis du burde ha stilt spørsmål f.eks. fordi det var tydelige og omfattende soppskader i kjelleren eller dusjen, kan det bli vanskelig å hevde at dette er en mangel i ettertid.[§3-10]

– Det er også en mangel hvis selger har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger, eller hvis det er forskriftsmangler ved boligen. Reglene om dette gjelder også hvis det er tatt generelt ”som det er” – forbehold. Dette kommer vi tilbake til nedenfor.

– Det er bare feil og skader ved overtakelsen som er en mangel. Er disse oppstått senere, kan du ikke stille selgeren til ansvar. Ofte vil imidlertid en feil som var til stede ved overtakelsen, først vise seg på et senere tidspunkt.

– Vesentlige feilopplysninger om størrelse på tomten, kan også være  en mangel. [§3-3]

– Tilbehør som vanligvis følger med eiendom, har du krav på, med mindre noe annet er avtalt. [§3-4 og 3-5]

– Viser det seg at noen har rettigheter på eiendommen for eksempel en veirett, pant eller at det er byggeforbud på eiendommen, er det en mangel. Det er derfor viktig å studere grunnboken, men megler og selger har plikt til å undersøke og opplyse. [§ 4-17 og 4-18]

– Hvis det er tatt spesielle forbehold, er det vanskelig å få dekket slike skader hvis informasjonen har vært tydelig nok. Det samme kan gjelde hvis det er gitt tydelig informasjon i takst eller egenerklæringsskjema om et problem, som gjør at du burde stilt spørsmål eller undersøkt nærmere.

Høyesterett – Rt-2002-1425. I forbindelse med salg av fast eiendom «som den er» hadde selger opplyst om større skader etter vanninntrengninger fra utsiden, som antas å skylde feil i konstruksjonen med dreneringen. Kjøpere ble oppfordret til å innhente tilstandsrapport på grunn av fuktskadene på veggen. Det viste seg at utbedringskostnadene ble høyere enn kjøper hadde regnet med. Høyesterett kom til at kjøper måtte bære risikoen for utgiftene etter avhendings-loven § 3-9, fordi det var gitt klare opplysninger ved salget.

– Hvis det er tatt generelt forbehold om skjulte feil, eller det er oppgitt at boligen selges som den er, så har kjøperen noe begrensede rettigheter. Dette betyr imidlertid ikke at selger er fri for ansvar. Ved slike tilfeller gjelder egne regler.

 

Solgt som den er (§ 3-9)

Det er et veldig vanlig ved salg av bolig at det står en bestemmelse om at den selges som den er/uten ansvar for skjulte mangler etc. Selv om det er tatt et slikt forbehold vil det likevel være en mangel hvis:

1. Selger har gitt uriktige opplysninger, som har virket inn på avtalen. F.eks. hvis det står at badet er nyoppusset med forskriftsmessig membran, men det viser seg at membran mangler, og at arbeidene ble gjort for 15 år siden. Hvis opplysninger selgeren har gitt i markeds-føringen, i prospekt fra eiendomsmegler e.l. ikke stemmer med de faktiske forhold, kan dette være en mangel, hvis de manglende opp-lysningene er av betydning for kjøperen. [§ 3-8]

2. Selgeren ikke har opplyst om skader som han måtte vite om, og dette har innvirket på kjøpet. Hvis det er mangeårige fuktskader i taket som er tydelige, er dette argumenter for å si at selger måtte ha kjent til skadene. Hvis du ser at det er skiftet ut overflatematerialer for å skjule større problemer, vil selgeren kunne bli ansvarlig for å ikke ha gitt informasjon. Det samme gjelder hvis han for eksempel ikke har opplyst om at myndighetene har gitt pålegg om å rive en pipe som er i strid med brannforskriftene. Opplysningsplikten gjelder også for offentlige planer, for-andringer på naboeiendommer o.l., som selgeren må kjenne til. Er det fremlagt en tilstandsvurdering ved kjøpet, og denne ikke har med poster som takstmannen kjente eller måtte kjenne til, så kan både selger og takstmannen bli ansvarlig (Høyestrett Rt 2001-369).[§3-7]

3. Boligen er i vesentlig dårligere stand enn du kunne forvente. Høyesterett har i en dom uttalt at en utbedringskostnader som utgjorde ca 6% av kjøpesummen, utvilsomt er nok til å være vesentlig (Rt 2002-716). Lagmannsretten har i en dom fastslått at 4,2% er nok (LB 2002-3745), og i en annen dom at 2,7% under tvil ikke er nok. Legger man til grunn en grense på 3%, vil skader over 30.000 kr utgjøre vesentlige skader på en bolig til en million kroner. Det finnes imidlertid også dommer hvor denne prosentsatsen ikke er tillagt særlig betydning. Erfaringsmessig vil utett baderom og mangelfull drenering føre til betydelige kostnader, som gjør at du kan kreve utbedring. Dersom boligen er gammelt, må du også akseptere et aldersfradrag. Har du funnet flere mangler, vil verdien av samtlige mangler legges sammen.

4. Boligen er i strid med byggeforskrifter som gjaldt da den mangelfulle delen av boligen ble bygget. Det vil da muligens være en mangel, selv om det er tatt forbehold i kontrakten. Om det spørsmålet er det imidlertid dommer i forskjellig retning. Forskriftene har for eksempel krav til elektrisitet og utførelse av drenering og baderom. Det finnes også en del anbefalte normer for utførelse. Fravik fra anbefalte normer, betyr ikke nødvendigvis at det er en forskriftsmangel. Men er det gjort på annet vis og dette har vist seg å ikke holde, så vil det kunne være en mangel. Normer og forskrifter endrer seg stadig, så for å se hva som var anbefalt da den mangelfulle delen av boligen ble oppført, må du finne reglene og normene som gjaldt på den tiden. [§ 3-2 (2)]

 

Typiske mangler

Bad:

Baderom som ikke holder tett er nok den hyppigste mangelen ved brukte boliger. Det kan ta mange år før slike lekkasjer viser seg. Et vanlig problem er at en større familie kjøper bolig av et eldre ektepar. Ved hyppigere bruk, kan lekkasjene vise seg raskt. Et baderom skal ha en vanntett membran, som skal hindre vannskader. Svakheten ved slike membraner er ofte å finne ved overgangen til sluk og vegg. Beholder man for eksempel et gammelt sluk ved oppussing av baderommet, får man ofte problemer med å feste gulvmembranen skikkelig. Andre problemer kan være at veggen i dusjen ikke har påsmurt skikkelig membran. Dersom et flislagt baderom er utett, må som regel hele badet tas opp og legges på nytt. Dette vil fort kunne koste mellom 100 og 200.000 kr.

 

Drenering:

Rundt grunnmuren på en bygning med kjeller, skal det være drenert, for å hindre at vann fra utsiden skal trenge inn. For at en drenering skal holde vannet unna, er det krav til at det graves ned rør som skal føre vannet vekk. Rørene må ligge under kjellergulvet. Langs muren skal det være en tettepapp, som skal dekke hele muren og stikke opp over terrenget. I tillegg skal det ligge drenerende steinmasser over dreneringsrøret. Et vanlig problem med dreneringen, er at en eller flere av disse rådene ikke er fulgt. Det kan da være en mangel. Etter 50-100 år med vær og vind, vil dreneringsrørene kunne gå tett. Dette er noe man må regne med, og vil ikke nødvendigvis innebære at det er en mangel med boligen. Må det legges ny drenering rundt huset, vil det ofte kunne koste mellom 100-200.000 kr.

 

Arealmangler:

Hvis boligarealet viser seg å være mye mindre enn oppgitt, kan det være en mangel. Høyesterett har i en sak uttalt at 8,9% avvik er en klar mangel.

Høyesterett Rt-2003-612 – Prisavslag for arealsvikt ved kjøp av selveierleilighet. Leilighet var opplyst å være på 112 m2. Den viste seg å være bare 102 m2. Høyesterett fant det klart at avviket på 8,9 prosent var en mangel etter avhendingsloven §3-8. Høyesterett uttalte at hvis arealavviket var stort nok til å utgjøre en mangel, så vil feilopplysningen normalt virke inn på avtalen.

I saken som var til behandling i Høyesterett var partene enige om at arealmangelen var verdt 50.000 kr. Verdien av en arealmangel kan være vanskelig å fastslå. Kvadratmeterprisen på boligen, kan være en veiledning, men dette er ikke nødvendigvis avgjørende.

 

Elektrisitet:

Mange oppdager at det er feil med elektriske koblinger i boligen. Det er mange hobby-elektrikere, som har prøvd ut sine ideer opp gjennom årene. Det er strenge forskrifter for elektrisk koblinger. Er ikke forskriftene fulgt, vil du kunne få pålegg om utbedring. Feil ved el-anlegget, vil dette kunne være mangler.

 

Utleiehybel/brukstillatelse:

Mange kjøpere forutsetter at en del av boligen skal kunne leies ut, for å kunne finansiere boligkjøpet. Er boligen markedsført med utleieleilighet, så skal utleiedelen også tilfredsstille kravene til egen boenhet. I en kjellerleilighet er det blant annet krav til brannvegger, lydisolering, rømningsvei, parkeringsmuligheter, uteplass, lys og utsikt.

Høyesterett Rt-2003-1312 Høyesterett kom til at en nyoppført bolig som var solgt med hybelleilighet med egen inngang, ikke tilfredsstilte byggeforskriftenes krav til lydisolering i flerfamiliehus. Dette ble ikke ansett å være i samsvar med salgsavtalen og utgjorde en mangel som ga kjøperen rett til prisavslag etter avhendingsloven §4-8 og §4-12. Prisavslaget satt til 150.000 kr.

Lagmannsretten LE 2001-00264: Det ble gitt mangelfulle opplysning om problemene med å få kjelleren godkjent som boligareal. Det var i salgsoppgaven antydet en månedlig leieinntekt på kr 5.500,-. Erstatningsbeløpet for at underetasjen ikke kan innredes som utleieleilighet, settes til differansen mellom kjøpesummen og det beløp kjøperen ville ha gitt for eiendom­men hvis han hadde fått riktige opplysninger. Tapet ble skjønnsmessig satt til kr 300.000,-.

 

Flere mangler:

I rettspraksis viser det seg ofte at kjøper finner flere mangler i boligen. Ved vurdering av boligens mangelfulle tilstand, ville man legge sammen alle feil og skader som er mangler i lovens forstand. Mange bagatellmessige feil av forskjellig art i en eldre bolig, gjør ikke nødvendigvis at de vil anses som mangler. Hver feil, må normalt vurderes som mangler for at de skal være med i beregningen.

 

Klager

Når du har overtatt boligen, bør du så snart som mulig undersøke den og melde fra hvis du finner feil. Ikke sett i gang reparasjoner før du har reklamert. Da kan du miste ditt reklama-sjons-krav. Ved boligkjøp har du 5 års reklamasjonsrett, men du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdager, eller burde ha oppdaget feilen. Dette betyr at du bør klage med en gang du oppdager noen uregelmessigheter, selv om du er i tvil om hva som er problemet, og om det er kostbart å utbedre. Klag inn helst før du bruker penger på en teknisk kyndig som kan undersøke nærmere. Det vil også være lurt å vente med å bruke penger på en takstmann, til det er søkt om rettshjelpsdekning fra ditt forsikringsselskap. I rettspraksis aksepteres det at det tar noe tid å avdekke problemer man har funnet, og til å få en sakkyndig vurdering dersom man er i tvil. Som oftest vil tre måneder etter at du oppdager en mangel til du reklamerer. Går det syv til åtte måneder før det reklameres, kan dette være for sent. Det finnes imidlertid eksempler fra rettspraksis på at også fire til seks måneder er for sent.

Skjulte feil kan være bortgjemt i mange år. Så lenge de oppdages før det er gått fem år, så kan de klages på. Lekker badet først etter syv år, kan du ikke kreve at selgeren dekker skadene. I noen sjeldne tilfeller kan du også klage etter fem år. Dette gjelder hvis selgeren har garantert for lengre tid, eller hvis selgeren har vært uærlig, grovt uaktsom eller i strid med god tro. Det skal mye til for at selgeren blir ansvarlig i mer enn fem år.

En reklamasjon bør sendes til alle som det kan være aktuelt å stille til ansvar. Du bør vurdere om det er flere en selger, og eventuelt eierskifteforsikringsselskap, som kan stilles til ansvar. Er det for eksempel aktuelt med ansvar mot megler, takstmann, tidligere eier, håndverker, entreprenør, sameie, borettslag, bygningsforsikringen til borettslaget/sameiet eller ditt eget hjemforsikringsselskap.

 

Huskeliste:

– Oppdages problemer før overtakelsen, så få det ned skriftlig
– Send skriftlig reklamasjon med en gang du får mistanke, til alle aktuelle ansvarlige
– Ikke reparasjon før reklamasjon
– Hvis du må begynne å reparere, så ta bilder og sikre bevis for manglene
– Ikke bestill takstvurdering før du har søkt rettshjelp

 

Dette bør du få fram i et reklamasjonsbrev:

– Hva du har oppdaget og holder mottakeren ansvarlig for.
– Tilbud om at mottakeren kan komme for å se på feilen, eventuelt at dere blir enige om en sakkyndig til å vurdere mangelen.
– Hvis mulig forsøk å beregne mangelens verdi. Ditt krav på forsinkelsesrenter kan normalt løpe én måned etter at du har spesifisert et krav.
– En frist på for eksempel 14 dager til å reagere.
– Varsel om hva som vil skje hvis du ikke hører noe.
– Hvis noe må repareres, må du få fram at mottakeren må gi tilbakemelding innen fristens utløp hvis han ønsker å utbedre for egen regning. Hører du ikke noe, vil du finne egne håndverkere og kreve at mottakeren erstatter regningen. Husk at du alltid må reklamere før du kan reparere!
– Informer om at mottakerens passivitet vil føre til økte omkostninger som for eksempel renter, rettshjelputgifter og utgifter til sakkyndig vurdering

 

Forsinkelser

Hvis selgeren ikke oppfyller sine forpliktelser, som å gi fra seg skjøtet eller ikke lar deg overta eiendommen til avtalt tid, blir det en forsinkelse.

 

Krav ved mangel eller forsinkelser

Du har en rekke mulige krav mot selg­eren ved forsinkelse eller mangler. Noen krav gjelder bare ved forsinkelser, andre bare ved mangler, og atter andre kan du kreve både ved forsinkelser og mangler. Det kan ikke avtales at du skal ha mindre rettigheter enn loven bestemmer. Du kan kreve:
– oppfyllelse
– retting
– prisavslag
– heving
– holde tilbake kjøpesummen
– erstatning
– renter

 

Oppfyllelse:

Ved forsinkelser kan du kreve at selgeren oppfyller sine forpliktelser etter avtalen, med mindre forsinkelsen skyldes forhold selgeren ikke kunne hindre.

 

Retting:

Ved mangler kan kjøperen kreve retting, hvis det kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for selgeren. Retting skal skje for selgerens regning. Selgeren på sin side kan forlange å få rette opp feilen, hvis det kan skje uten urimelig ulempe for deg og at du ikke har særlig grunn til å motsette deg retting. Retting skal i så fall skje innen rimelig tid etter at du har klaget, og gjort det mulig for selgeren å rette.

 

Prisavslag:

Ved mangler kan du kreve et forholdsmessig avslag i prisen. Dette vil normalt være kostnadene ved å få mangelen rettet. Hvis boligens verditap er klart lavere enn utbedrings-kostnadene, må du nøye deg med å få dekket denne reduksjonen (Høyesterett Rt-2000-199).

Selv om det tas utgangspunkt i utbedringskostnadene, må du akseptere at du vil få noe nytt, som er bygget med nye metoder og materialer. Dette kan bety at du i noen tilfeller må aksep-tere å dekke noe av utbedringene selv. Hvis det begynner å lekke fra et baderom som er 20 år gammelt, kan du ikke regne med å få dekket et helt nytt bad av selgeren. Det er stor variasjon i rettspraksis om hvor stort fradrag du skal få. Dette er blant annet avhengig av hvor mange år man anser at et baderom skal holde tett. Det er ulike meninger om dette. I rettspraksis er det derfor store variasjoner. 15 til 20 år gamle bad, har fått fradrag på mellom 10 og 50%.

 

Her er noen eksempler fra lagmannsretten:

LB 1999-1911 15 år 23%, LB 1997-1070 15 år 30%, LE 2001-656 12 år 40%, LB 2002-3745 7 år 10%,  LB 1998-1887 5 år 0%.

Det finnes også eksempler fra rettspraksis på at kjøper måtte akseptere et fradrag på 28%, fordi man i noen tilfeller hadde krav på et slikt skattefradrag for ekstraordinære skader på egen bolig (Høyesterett Rt-2003-387). Denne skattefordelen ble tatt ut av skattereglene i 2005 i forbindelse med budsjettforliket.

 

Heving:

Retten til å heve kjøpet innebærer at det settes en strek over hele avtalen. Er ikke pengene overført enda, kan du la være å betale. Hvis du har betalt, kan han kreve tilbake-betaling og eventuelt erstatning hvis du har andre tap. Er boligen steget i verdi etter at du overtok, kan dette være et tap som kan kreves erstattet.

Du kan heve avtalen dersom en mangel eller en for­sink­else innebærer et vesent­lig kontrakts­brudd. Dette kan være tilfelle hvis manglene i boligen, er av betydning. Et utgangspunkt for å vurdere om mangelen er vesentlig nok, er å se på kostnadene for å utbedre. Det vil også være av betydning om selgeren har holdt tilbake opplysninger ved salget, og om manglene er av en slik art at de ikke kan repareres. Vesentlig for­sinkelse kan være tilfelle hvis overlevering blir forsinket over lengre tid, eller hvis selgeren ikke oppfyller innen en rimelig tilleggsfrist du har satt. I praksis viser det seg at det skal mye til for at man får hevet kjøpet. Hvis eiendommen er blitt forringet etter at du overtok den, må du betale for verdireduksjonen med mindre forring­elsen skyldes noe som han ikke hadde kontroll over, f.eks. naturskader.

 

Holde tilbake kjøpesummen:

Hvis det oppstår forsinkelse eller mangler, og kjøpesummen ikke er betalt enda, kan du holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket. Beløpet kan f.eks. tilsvarende kostnadene med å få utbedret råteskader på badet, eller leie deg bolig i en periode.

 

Erstatning:

Erstatning kan kreves i stedet for, eller i tillegg til de andre rettighetene som er nevnt ovenfor. Du kan kreve ditt økonomiske tap eller utlegg erstattet, med mindre mangelen eller forsinkelsen skjedde uten at selgeren hadde mulighet for å forhindre det. Har du utgifter til sakkyndig bistand for å avdekke manglene, kan dette kreves erstattet. For noen typer tap, for eksempel inntektstap, kreves det at selgeren har vært uforsiktig.

 

Renter:

Hvis selgeren skylder deg noen penger har du krav på for-sinkelses-rente. Denne rentesatsen reguleres av departementet ved endringer i bankrenten. Rentesatsen er for tiden 9,25 % (januar 2006), men denne endres gjerne halvårig.

 

Selgerens krav hvis du ikke følger opp:

Hvis du ikke betaler eller oppfyller sine forpliktelser etter avtalen, kan selgeren rette ulike krav mot deg. Dette gjelder ikke hvis den manglende oppfyllelsen skyldes forhold på selgerens side. Med mindre det er avtalt noe annet, kan selgeren kreve:

– oppfyllelse
– heving
– å holde tilbake skjøtet eller vente med overlevering
– erstatning
– renter

 

Oppfyllelse:

Selgeren kan kreve at du oppfyller avtalen og betaler kjøpesummen, hvis forsinkelsen skyldes forhold du kunne påvirke. Normalt er du for eksempel ansvarlig for at finansieringen er i orden med mindre du har tatt forbehold ved budet.

 

Heving:

Selgeren kan heve avtalen hvis det er et vesentlig kontraktsbrudd, for eksempel hvis det går lang tid før du får betalt.

 

Holde tilbake skjøtet eller vente med overlevering:

Selgeren kan holde tilbake skjøtet og nekte at du tar eiendommen i bruk før du oppfyller dine forpliktelser.

 

Erstatning:

Selgeren kan som regel kreve erstatning for det tapet han har blitt påført.

 

Renter:

Hvis du betaler for sent kan selgeren kreve forsinkelsesrenter. Rentesatsen er for tiden 8,75 % p.a.

 

Reklamasjonsfrist:

Selgeren må klage så snart som mulig etter at han ble eller burde blitt kjent med avtalebruddet.

 

Klager:

Hvis du skal klage på mangler eller forsinkelser ved eiendoms-kjøp, må du henvende deg til selgeren så fort som mulig. Hvis det er en mangel kan dere sjekke om utbedringen vil bli dekket av en forsikring, eller av andre som kan bli ansvarlig. Hvis dere ikke blir enige, og det er et beløp av noe størrelse dere krangler om, kan du kontakte advokat. Normalt bør nok diskusjonen gjelde minst 20.000 kr, før advokat kontaktes. For mindre beløp kan du eventuelt vurdere å sende en forliksklage på egenhånd. Er det tegnet en eierskifte-forsikring kan klage sendes til forsikringsklagekontoret. Kommer dere ingen vei med forhandlinger, må tvisten eventuelt avgjøres av domstolene. Da bør nok kravet være bortimot 50.000 kr.

Her er en liste, med anbefalinger om hvor langt du bør gå med saken. Listen tar utgangspunkt i utbedringskostnader for manglene;

– Under 10.000 kr: Skriftlig klage. Du bør neppe gå videre med saken, med mindre dette er blitt så prinsipielt at du er villig til å ta risikoen.

– 10-20.000 kr: Her bør du vurdere om du skal ta saken til for­liksrådet uten advokathjelp. Hvis saken er enkel kan forliks­rådet avsi en bindende dom. Forsikringsklagenemnda er aktuelt hvis det er tegnet eierskifteforsikring. Bruker du advokat kan vinningen gå opp i spinningen, selv om hjemforsikringen dekker hoveddelen av kostnadene. Har du en helt klar sak, kan advokat likevel vurderes.

– 20-50.000 kr: Du kan få en advokat til å vurdere saken. Om nødvendig kan saken sendes til for-liksrådet eller forsikringsklagenemnda. Blir det nødvendig med rettssak må du vurdere risikoen opp mot det du kan tjene.

– Fra 50.000 kr: Hvis du har en rimelig god sak, bør du gå til advokat. En rettssak kan være aktuelt uten at omkost­ningene spiser opp tviste­beløpet. En risiko er det selvfølgelig alltid.