Boligkjøperne vinner i retten

 

Vinnersjansen er stor, men det er også risikoen 

Klag på boligkjøpet hvis du oppdager mangler. Forbrukeradvokat Ola Fæhn har gjennomgått 345 boligtvister som er avgjort av norske domstoler de siste 14 årene. 63% misfornøyde boligkjøpere vinner i retten.

15-20 % av alle boligkjøpere klager på feil med sin nyinnkjøpte bolig. Mange kjøpere gir seg uten å finne noen løsning. Det er også en del som finner en løsning med selger eller forsikringsselskap, uten å ta ut stevning. VGs statistikk viser hvordan det går med de kjøperne som ikke gir seg. Undersøkelsen viser at det kan lønne seg å ikke gi seg for raskt. Den som er tålmodig og villig til å ta risiko, kan vinne tusenvis av kroner.

Avhendingslova
Avhendingslova fra 1992 gir boligkjøpere rett til å klage på mangler. Er det for ille, kan du få tilbake noen av penger du har betalt for ditt nye hjem. Normalt har du et krav hvis selgeren har gitt feil opplysninger, har holdt tilbake informasjon av betydning, eller hvis boligen er vesentlig dårligere enn du kunne regne med.

Krangles mest om fukt
Fuktproblemer i boliger er gjenganger i norske domstoler. Dette stemmer også med tekniske undersøkelser av norske boliger, hvor det er fastslått at 80 % av alle bygningsskader gjelder fukt. Av de 345 sakene som er gjennomgått i statistikken, er det 60-70 % av tvistene som helt eller delvis gjelder fuktproblemer. Baderom er den største gruppen med 38 saker, men også drenering er en stor gruppe på over 30 saker. Problemer med fukt på badet og i kjelleren er så vanlig, at dette er to områder en boligkjøper bør ha fokus på. Blir det noe tull på disse områdene blir det fort kostbart med reparasjoner, sier Fæhn. Let derfor etter tegn til fukt i dusjen og på kjellerveggen. Undersøkelsen viser at gjennomsnittelig domsbeløp for en baderomstvist ligger på 82.000 kr og for dreneringer på kr 225.000 kr. Statistikken viser også at muligheten for å nå fram i domstolene på dette området er god. Mer enn 7 av 10 boligkjøpere når fram med sine krav, ved tvister på bad eller kjellervegger.

Fukt og råte andre steder i boligen er tema i ytterligere ca 150 saker som har vært ført for domstolene. Det er også 32 kjøpere som har gått til sak fordi de mener å ha fått oppgitt feil areal. 1 av 5 saker som er undersøkt, gjelder tvister hvor kjøperne mener å ha oppdaget flere mangler ved boligen.

Boligkjøpsstatistikken

Rettspraksis avhendighetsloven 1993-2007

Tvister
totalt 

 

Medhold
kjøper
Medhold
selger
Saksom. kost.
tilkjent en part
Tingr. Lagm. Høyeste. Endret
v/ anke.
Gj.sn. prisavslag
v/medhold
345 216 129 234 98 233 14 133 av 247 182.000

 

63 % medhold kjøper
68 % av alle tvister har saksokkostninger tilkjent kjøper eller selger
54 % endret resultat ved anke

1. Baderom

38 29 9 22 17 19 2 14 av 21 182.000

 

2. Drenering

31 22 9 19 5 24 2 16 av 26 225.000

 

3. Råte/sopp/skadedyr

31 18 13 20 7 22 2 12 av 26 176.000

 

4. Fukt/lekkasje

29 19 10 23 12 16 1 12 av 17 190.000

 

5. Areal/tomt

32 20 12 23 13 18 1 7 av 19 139.000

 

6. Rettsmangler/naboer

31 13 18 17 12 18 1 9 av 19 176.000

 

7. Utleie/brukstillatelse

19 15 4 13 1 17 1 11 av 18 188.000

 

8. Tak/gulv

15 6 9 13 4 11 0 4 av 11 87.000

 

9. Setninger

13 8 5 10 1 12 0 6 av 12 194.000

 

10. Vannavløp

12 7 5 10 1 11 0 7 av 11 104.000

 

11. Andre mangler

33 16 17 24 13 16 4 11 av 20 259.000

 

12. Flere mangler

61 43 18 41 12 49 0 24 av 49 249.000

 

Fikk 130.000 kr etter baderomslekkasje

Marius hadde kjøpt seg ny bolig med nyoppusset baderom. Eierskifteforsikringsselskapet Protector tilbød først 60.000 kr i prisavslag.

Protector forsikring mente først at dette badet bare var verdt 60.000 kr. Kjøperen måtte derfor bruke penger på advokat, for å komme til en løsning.

Marius kjøpte seg ny 3-roms leilighet på Sofienberg i september 2005. Boligen var annonsert som nyoppusset. Om badet ble det opplyst at dette var flislagt med membran. Selger hadde krysset av på at badet var nyoppusset og at det aldri hadde vært problemer av noe art.

Etter noen ukers bruk oppdaget Marius at fugemassen sprakk opp og ble misfarget. Han engasjerer en takstmann som registrerer fukt i dusjsonen, løse fliser og amatørmessig arbeid.
Marius var optimistisk til at dette skulle ordne seg – Selger hadde jo tegnet eierskiftefor sikring.

Et par måneder senere, tilbyr eierskifteselskapet Protector 60.000 kr. Beløpet begrunnes med at ”Det er lang praksis i forbindelse med utbedring av bad å legge til grunn en pris på kr 13.000 eks. mva pr m2”. Marius innhentet imidlertid flere pristilbud, som viste at ville bli langt dyrere å få ordnet på badet. Et tilbud var på kr 161.825 og et på kr 137.978.

Protector ville ikke øke sitt tilbud, før Marius kontaktet advokat. Da ble det fart på sakene – opplyser Marius. 17. januar i år tilbyr Protector å øke summen til 90.000 kr. 22. februar tilbyr selskapet 130.000 kr. Det økte tilbudet er begrunnet med at selskapet nå har foretatt en helhetsvurdering. Marius aksepterte dette tilbudet, selv om han måtte bruke ca 6.000 kr på advokat for å finne en løsning.

– Protector forsikring har gitt inntrykk av at de strakk seg langt når de kom med sitt første tilbud. Jeg mener at dette er en ufin måte å forsøke å ta motet fra en kjøper med et legitimt krav, sier en irritert men lettet Marius.

Protectors kommentar
Skadeoppgjørsdirektør i Protector forsikring Merete Christensen Bernau, hevder at deres egne statistikker er bedre enn denne domsstatistikken viser. – Våre stati stikker viser at Protector har vunnet 54 %, delvis har vunnet/tapt 38 % og har tapt fullstendig 8 %.

– Det er en stor andel av denne type saker som blir forlikt i forkant av hovedforhandling, dette skjer i hovedsak på initiativ fra kjøper med et resultat vi mener er tilfredsstillende, sier Bernau. – Vi er meget opptatt av kvalitet og korrekthet i oppgjøret. Vi har som målsetting å være tidlig ute med en faglig korrekt avgjørelse. Dersom det foreligger grunnlag for et prisavslag, er beløpets størrelse ikke et utgangspunkt for forhandlinger. Vi tilbyr det vi anser som korrekt, og vil opprettholde det med mindre det innkommer ny informasjon. Videre uttaler Bernau at; – Beklageligvis vil også vi gjøre vurderinger som i etterkant kan vise seg å være uriktige. Da vil vi selvfølgelig søke å rette dette etter beste evne. Tilfellene som dette er i fåtall, til tross for at vi er på et rettsområdet som reiser en del vanskelige tolkningsspørsmål.

63 % vinner i retten

Selv om vinnersjansen er stor, er det vanskelig å spå et riktig resultat. Mer enn halvparten av ankesakene får et annet resultat.

Vilkårlige resultater
Selv for advokater som har spesialisert seg på feltet, kan det være vanskelig å gi et klart tips om du vil vinne eller tape en rettsak. Undersøkelsen viser at saker som går for flere instanser svært ofte får endret resultat. 54% av sakene får resultatet endret, dersom det ankes videre. Det er ingen klar tendens i hvilken retning endringene går, men det er noen flere kjøpere (53 %) som får bedre resultat i lagmannsretten enn i tingretten.

Ikke småbeløp
Før det reises sak for domstolene, brukes det gjerne mye ressurser på å løse tvisten utenrettslig. Jeg vil anta at 70-80% av alle boligtvister løser seg med et forlik mellom kjøper og selger/eierskifteselskap – opplyser advokat Ola Fæhn. Mange saker løser seg først etter at det er tatt ut rettslige skritt mot selger eller selgers forsikringsselskap.

De fleste tvister om boligkjøp, som går for retten, gjelder økonomiske krav på 50.000 kroner eller mer. Det er kun 14 saker hvor kjøper har lagt ned påstand om et mindre beløp enn dette. Kun 16 % av sakene hvor kjøper har fått medhold, er det gitt dom på 50.000 kr eller mindre. Det gjennomsnittelige prisavslaget som er tilkjent i de 216 sakene hvor kjøper har fått medhold, er på 182.000 kr. De fleste saker gjelder krav om prisavslag. Det er kun 12 saker i undersøkelsen hvor det er gitt dom på heving, til tross for at det er lagt ned krav om dette i langt flere saker. Heving skal derfor svært mye til, selv om det er mange problemer med boligen. Jeg har selv prosedert en sak som ga 700.000 kr i prisavslag, uten at retten ville godta at kjøpet ble hevet, sier Fæhn.

Saksomkostningsrisiko

En rettsak kan bli kostbar, og bør derfor unngås ved tvister under 50.000 kr.

Saksomkostningene i en tvist som er ført for retten kan bli betydelige. Det er derfor ikke alle tvister man skal stevne inn for retten – opplyser advokat Fæhn. For å få en advokat til å føre en boligtvist for retten koster det fort mellom 50.000 og 100.000 kr. Utgifter til egen advokat får man hovedsaklig dekket av sin vanlige hjemforsikring. Man vil stå igjen med en egenandelen på kanskje 15.000-20.000 kr. Vinner man rettsaken, kan motparten bli dømt til å dekke alle dine omkostninger. Det er imidlertid alltid en risiko for å tape en rettsak, da vil man kunne dømmes til å betale motpartens advokatutgifter på 50.000-100.000 kr.

I 68% av samtlige 345 saker i undersøkelsen, er den ene part blitt dømt til å dekke omkost ningene til den annen part. Dersom en kjøper ikke vinner gjennom med noe krav, viser undersøkelsen at hovedregelen er at kjøper må dekke selgers saksomkostninger. Dette er tilfelle i 9 av 10 av sakene som selger har vunnet fram. I saker hvor kjøper har fått medhold, er selger dømt til å dekke saksomkostninger i 55 % av tilfellene.

På grunn av kostnadene med å gå til rettssak, bør man unngå dette dersom tvistebeløpet er begrenset. Som hovedregel bør man ikke gå til tingretten hvis man krangler om beløp under 50.000 kr, mener Fæhn. Diskusjoner under 50.000 kr kan man forsøke å forhandle en løsning på og eventuelt klage inn til forliksrådet. Har selger tegnet eierskifteforsikring, så kan det klages til Forsikrings klage kontoret. Klager mot det største eierskifteselskapet – Protector – behandles ikke av Forsikringsklagekontoret for tiden, da de har meldt seg ut av ordningen. Nylig har Protector meldt at de vil gå tilbake til Forsikringsklagekontoret. Protector har i overkant av 50% av markedet.

Hvor langt bør du gå med boligtvisten?

Her er en liste, med anbefalinger fra advokat Ola Fæhn om hvor langt du bør gå med saken. Listen tar utgangspunkt i utbedringskostnader for manglene;

– Under 10.000 kr: Skriftlig klage. Du bør neppe gå videre med saken, med mindre dette er blitt så prinsipielt at du er villig til å ta risikoen.

– 10-20.000 kr: Her bør du vurdere om du skal ta saken til for liksrådet uten advokathjelp. Hvis saken er enkel kan forliks rådet avsi en bindende dom. Forsikringsklagekontoret er aktuelt hvis det er tegnet eierskifteforsikring. Bruker du advokat kan vinningen gå opp i spinningen, selv om hjemforsikringen dekker hoveddelen av kostnadene. Har du en helt klar sak, kan advokat likevel vurderes.

– 20-50.000 kr: Du kan få en advokat til å vurdere saken. Om nødvendig kan saken sendes til for liksrådet eller Forsikringsklagekontoret. Blir det nødvendig med rettssak må du vurdere risikoen opp mot det du kan tjene.

– Fra 50.000 kr: Hvis du har en rimelig god sak, bør du gå til advokat. En rettssak kan være aktuelt uten at omkost ningene spiser opp tviste beløpet. En risiko er det selvfølgelig alltid.

Huskeliste ved klager

Slik går du fram hvis du har kjøpt en bolig med mangler:

– Oppdages problemer før overtakelse, så få det ned skriftlig.

– Send skriftlig reklamasjon med en gang du får mistanke. Du trenger ikke vente til du er helt sikker. Sett gjerne en svarfrist på 14 dager til å ta stilling til ansvar og eventuelt om selger ønsker å utbedre.

– Send reklamasjonen til alle aktuelle ansvarlige. Det er bedre med et brev for mye enn et for lite.

– Gjør ingen utbedringer før du har reklamert. – Reklamasjon før reparasjon!

– Ta bilder og sikre bevis før du begynner å reparere.

– Ikke bestill kostbar skadetakst, før du har søkt rettshjelp. Har du hjemforsikring med rettshjelpsdekning, som også kan dekke skadetakst, så gjelder denne først når tvist er oppstått.

Sjeldent fullt medhold

Selgerne vil helst slippe å betale, og kjøperne vil ha mest mulig.

Litt om undersøkelsen
VG samarbeider med Forbrukeradvokatene Ola Fæhn og Ragnar Wiik om forbrukerstoff. Denne undersøkelsen har forbrukeradvokat Ola Fæhn utført. Statistikken bygger på samtlige rettsaker fra lovdata reist av private boligkjøpere, hvor ordet avhendingslov er benyttet i sakssammendraget. Statistikken er oppdatert pr 1. august 2007. 98 saker er fra tingretten, 233 fra lagmannsretten og 14 fra Høyesterett. Fra Høyesterett og lagmannsretten skal lovdatas register være komplett. Fra tingretten har lovdata gjort et utvalg av avsagte dommer.

Delvis medhold
I statistikken er alle saker som gir kjøper et høyere beløp enn selgers påstand, plassert som en sak hvor kjøper gis medhold. I 9 av 10 saker har selger lagt ned påstand om full frifinnelse. Undersøkelsen viser at det bare er 37 % av selgerne (129 stk) som får gehør for dette.

Av sakene hvor kjøper har fått medhold, har retten gitt fullt gehør i 48 %. 36 % har fått mindre en halvparten av hva de krevde i sin påstand. 17 % av kjøperne har fått mellom 50 og 99% av hva de ba om. Det er ikke uvanlig at både kjøper og selger krever mer enn de har forventninger om. På denne måten overlater begge parter til retten å vurdere hvilke poster og beløp som er fornuftig, opplyser Fæhn.

MEDHOLD KJØPER / IKKE MEDHOLD KJØPER

Last ned oversikten her. Rettspraksis 1993-2007

Hvordan lese oversikten?
Det er skilt mellom saker hvor kjøper er gitt medhold og hvor selger er gitt medhold

Først står det en kolonne som viser domsnummer og rettsinstans.
– Rt er saker fra høyesterett
– LB er saker fra Borgarting lagmannsrett
– LA er saker fra Agder lagmannsrett
– LF er saker fra Frostating lagmannsrett
– LE er saker fra Eidsivating lagmannsrett
– LH er saker fra Hålogaland lagmannsrett
– RG er saker som har vært trykket i rettens gang, enten fra tingretten eller lagmannsretten
– TOSLO er utrykte saker fra Oslo tingrett

I neste kolonne er tvistegjenstanden notert f.eks baderom. Det er sortert etter tvistegjenstand.
I neste kolonne er resultat fra førsteinstans notert, dersom det er en ankesak
I neste kolonne fremgår maksimale påstandsbeløp fra partene
I siste kolonne står domsresultatet