Ny dom fra Høyesterett styrker boligkjøpernes rettigheter

Den 31. mai avsa Høyesterett en viktig dom for boligkjøpere. Dommen styrker boligkjøperes rettigheter i saker mot eierskifteforsikringsselskapene.

Kort om saken

Et par fra Stavanger kjøpte i 2012 en 12 år gammel enebolig i Stavanger, for i overkant av 5 millioner kroner. Kort tid etter overtakelse ble det oppdaget fuktskader som viste seg å skyldes en lekkasje fra badet. Det var enighet om at dette var en skjult feil ved boligen som ingen av partene kjente til. Utbedringskostnadene beløp seg til i underkant av 300 000 kroner. Paret fikk tilkjent prisavslag i Finansklagenemnda, tingretten og i lagmannsretten. Protector Forsikring anket saken til Høysterett.

Det sentrale spørsmålet i saken for Høyesterett var om det skal gjøres fradrag for standardheving i form av «nytt for gammel» ved vurderingen av om eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente. Kjøperne vant frem også her. Høyesterett kom enstemmig til samme resultat som de tidligere instansene, nemlig at standardhevingsfradraget ikke er en del av om forholdet utgjør en vesentlig mangel, men først skal gjøres ved utmåling av prisavslaget.

Hvorfor er den viktig?

Eierskifteselskaper som Protector Forsikring ASA og NCL AS har i mange år gjort et fradrag for standardheving allerede i vurderingen av om mangelen er vesentlig, og følgelig har mange boligkjøpere fått avvist sine prisavslagskrav med den begrunnelsen at utbedringskostnadene er for lave. I henhold til den nye dommen fra Høyesterett er praksisen til eierskifteselskapene i strid med avhendingsloven § 3-9 annet punktum.

 

Hva er standardhevingsfradrag?

Dersom du har kjøpt en bolig hvor badet er 10 år gammelt, men badet må totalrehabiliteres som følge av en mangel, vil utbedringen føre til at du får et nyere og bedre bad fra 2017, med lengre levetid. Dersom kjøper tilkjennes et prisavslag som følge av mangelen, følger det av rettspraksis at det skal gjøres et beløpsmessig fradrag for fordelen kjøperen får ved at badet oppgraderes og får lengre levetid enn det de kjøpte. Det sentrale er at en kjøper i et slikt tilfelle ikke skal gis en uberettiget fordel ved å få byttet ut det gamle badet med et nytt. Det er dette fradraget som kalles «standardhevingsfradrag».

De fleste eiendomsoverdragelser i dag omfatter en solgt «som den er»-klausul. Dette innebærer at i tilfeller hvor det avdekkes feil og mangler ved boligen, må mangelen være «vesentlig» for at kjøper skal ha rett til prisavslag. Det følger av høyesterettspraksis at beløpsmessig må utbedringskostnadene være minst 5-6 % for at det skal anses å være en mangel. Dersom standardhevingsfradraget gjøres allerede i denne vurderingen, må utbedringssummen derfor være høyere for at en kjøper skal nå frem med sitt krav.

Standardhevingsfradrag er ikke lovfestet i avhendingsloven, men har blitt utviklet i rettspraksis. Før den prinsipielle dommen fra Høyesterett ble avsagt 31. mai i år har det vært uenighet om det skal gjøres fradrag for standardheving 1) når man vurderer om lekkasjen på badet utgjør en «vesentlig mangel» etter avhendingsloven § 3-9, eller 2) først når prisavslaget skal utmåles. I henhold til Høyesteretts avgjørelse skal fradraget altså først trekkes fra når prisavslag utmåles.

 

Har du fått avvist ditt krav?

Har du som boligkjøper fått avvist ditt krav av eierskifteselskapet i løpet av de to siste årene, med begrunnelsen at utbedringskostnadene er for lave, bør du kontakte oss slik at vi kan vurdere om ditt krav bør fremmes på nytt.

 

Les avgjørelsen i sin helhet her: https://lovdata.no/dokument/HRSIV/avgjorelse/hr-2017-1073-a