Nye saker i domstolene

LE-2015-54946

NCLs takstmann ikke objektiv

Lagmannsretten har den 15. januar 2016 uttalt at en takstrapport NCL hadde innhentet “inneholder unøyaktigheter og vurderinger som kan trekke i retning av at han ikke er fullt ut objektiv i saken”.

 

14-094266TVI-VTRA

Protectors takstmann ikke objektiv

Tingretten uttaler at Protectors takstmann «fremsto i retten som klart saksøktes mann».

 

HR-2016-00761-A

Prisoverslag eller ikke bindende antydning

Høyesterett har fastslått at en prisantydning fra håndverker var bindende, slik at det bare kunne kreves 15 % påslag. Høyestrett uttaler at; «Kan entreprenøren ikke gi et realistisk overslag, bør han enten avstå fra å gi et prisoverslag eller ta forbehold om at «overslaget er ekstra usikkert».

 

TOSLO-2015-106448

Areal ikke godkjent til varig opphold

Tvist om prisavslag og erstatning etter kjøp av fast eiendom. Kjøper ble tilkjent prisavslag og erstatning på grunn av at arealer i kjeller ikke var godkjent til varig opphold. Retten vurderte det slik at at den andre seksjonseieren ikke rettmessig kunne motsette seg utbedringsarbeider for å gjøre arealet lovlig. Lagt til grunn at det var erstatningsbetingende av selgeren ikke å informere om opplysninger han hadde fått fra den andre seksjonseieren om lovligheten og bruken av kjellerarealene. Uttalelser om hensiktsmessigheten av takstbransjens retningslinjer for arealmåling, som bygger på at at det er bruken av arealene på befaringstidspunktet som er avgjørende, uavhengig av om bruken er lovlig. Uttalelse om det vil foreligge uaktsomhet på selgersiden når han er bistått av megler og takstmann, men ingen sjekker lovligheten av bruken.

 

LH-2015-165711

Feil oppgitt felleskostnad

Saken gjelder utmåling av prisavslag/erstatning ved salg av borettslagsleilighet der selger hadde gitt uriktige opplysninger om felleskostnader i prospektet. Flertallet kom til at det skulle utmåles erstatning for kjøpers merkostnader ved å bo i boligen, ikke prisavslag for den verdireduksjon mangelen representerer. Mindretallet kom at det riktige er å gi prisavslag for verdireduksjonen.

 

LF-2015-185707

Hele utearealet tilhørte ikke eiendommen

Ved salg av boligeiendom ble det i prospekt og markedsføring vist til et opparbeidet uteareal som ikke tilhørte eiendommen. Det hadde gått to år uten at arealmangelen var rettet. Utearealet var den vesentlige årsaken til at eiendommen ble kjøpt. Tingretten kom til at kjøpet kunne heves på grunn av mangelfulle og uriktige opplysninger om eiendommen. Selgerne og deres forsikringsselskap anket dommen. Lagmannsretten fant det klart at anken ikke ville føre frem og nektet anken fremmet, jf. tvisteloven § 29-13 annet ledd.

 

THALD-2013-163650

Oppgjør etter heving

Krav om erstatning for tap av verdistigning, etter enighet om å heve avtale om kjøp av fast eiendom. Uenighet om erstatningsutmålingen, herunder fradrag for bonytte og leieinntekter. Spørsmål om resitusjonsoppgjør etter heving.

 

TOSLO-2015-106641

Oppgjør etter prisavslag og erstatning

Saken gjelder krav om prisavslag og erstatning etter boligkjøp. Bygningssvakheter førte til skader på bolig og garasje, samt at tilbygget kollapset ved gravearbeider. Protector Forsikring AS ble dømt til erstatning og prisavslag.

 

LE-2016-19087

Du kan nekte å slippe inn sakkyndige fra eierskifteselskapet

Eierskifteselskapet fikk ikke tilgang til boligen med egne sakkyndige. Dette er også slått fast av Høyesterett i 2015. Som kjøper kan man altså nekte å ta inn sakkyndige, men spørsmålet er fortsatt om man skal nekte dette i enhver sak og uansett hvem selskapene ønsker å ta inn. Vi mener at denne muligheten bør benyttes for å sile ut de mest useriøse og med sterkest bindinger til selskapene. Det bør ikke brukes i enhver sak, da en generell nekting kan bli brukt mot kjøper i konkrete saker.

 

LB-2015-76043

Opplysningsplikt om tidligere fuktskader, selv om det ikke ga utslag på fuktmålinger

Saken gjaldt krav om erstatning etter kjøp av eierseksjonsleilighet, jf. avhendingsloven. Lagmannsretten var enig med tingretten i at selger hadde brutt opplysningsplikten og det derfor forelå mangel etter avhl. § 3-7. Anken ble forkastet.

Det er uomtvistet at det er foretatt fuktmålinger på badet hos Hagen etter lekkasjen, og at disse målingene ikke har gitt utslag i form av forhøyede fuktverdier. Etter lagmannsrettens syn hadde Hegelstad likevel grunn til å regne med å få opplysningene om den tidligere lekkasjen. Både rørleggeren og Hagen mente at lekkasjen var forårsaket av sluket i leiligheten over. Myklebust var kjent med dette, og han var kjent med at det ikke ble foretatt noen utbedring av sluket som ledd i oppussingen. Lagmannsretten er enig med ankende part i at opplysningsplikten ikke kan strekkes så langt at selger plikter å opplyse om tidligere feil og mangler ved eiendommen som er utbedret før salget. I den foreliggende situasjonen var ikke årsaksforholdene til lekkasjen nærmere avklart. Myklebust valgte likevel ikke å opplyse Hegelstad om lekkasjen, og baserte seg i den forbindelse på enkeltstående fuktmålinger. Slik lagmannsretten ser det, må kjøper kunne regne med å få opplysninger om mulige lekkasjer som selger er kjent med. Skal slike opplysninger falle utenfor selgers opplysningsplikt, må selger ha en viss sikkerhet for at mulige feil er utbedret, eller at årsaken til lekkasjene ikke skyldes forhold ved boligen som selges.

 

LG-2015-4973

Ikke reklamert for sent eller foreldet. Kjøper må få litt tid til å undersøke først.

Kjøper fikk medhold i at det ikke var reklamert for sent eller at kravet var tapt på grunn av foreldelse. Uttalt at: Fristutgangspunktet er tidspunktet då kravshavaren meiningsfullt kunne ta steg for å avbryta fristen. Legg ein til grunn at den skadelidne i utgangspunktet er årvaken, vil tilleggsfristen byrja når det er rimeleg å forventa at kravshavaren går til søksmål om han ønskjer kravet oppgjort. Retten viser til LB-2002-1506 («kunnskapskravet er oppfylt dersom fordringshaveren har slik viten om de faktiske forhold at det vil være rimelig og forsvarlig å gå til søksmål»)… I forhold til de kravene som her danner grunnlag for reklamasjonsinnsigelsen, er brevet av 23. oktober 2012 ikke av avgjørende betydning. Forekomsten av ekte hussopp ble som nevnt ovenfor først avdekket ved takstmann Schinnes sin befaring og den analyse som ble foretatt av Mycoteam AS. Forut for dette hadde ankemotpartene etter lagmannsrettens syn ikke foranledning til å reklamere. Det vises i så måte til de sakkyndiges uttalelser ovenfor om sammenhengen mellom fukt/mugg og ekte hussopp.

 

LE-2015-45367

Heving på grunn av mus

I forbindelse med salg av en fjellhytte, opplyste selger at hun hadde observert noe muselort under vasken på kjøkkenet. Etter overtakelse ble det avdekket omfattende skader i hyttas konstruksjon og isolasjon, som skyltes stor museaktivitet. Utbedringskostnadene ville beløpe seg til over 600 000 kroner, ca. 90 % av kjøpesummen. Selv om selger hadde gitt riksikoopplysninger om mus, måtte hytta anses for å være i vesentlig dårligere stand enn det kjøper kunne regne med, jf. avhendingsloven § 3-9 2. puktum. Kjøper fikk medhold i sin rett til å heve kjøpet, samt sitt krav på erstatning.

 

LB-2014-134597

Personlig ansvar for boligselger

To boligkjøpere rettet krav om prisavslag mot tidligere styreleder i selskapet som hadde solgt dem eiendommen ettersom selskapet var gått konkurs. Lagmannsretten fant at styreleder gjennom økonomiske disposisjoner forut for konkursen, hadde sørget for å dekke egne krav i selskapet – på bekostning av øvrige kreditorer. Det var delvis årsakssammenheng mellom handlingen og det økonomiske tapet. Vilkårene for ansvar etter aksjeloven § 17-1, og § 17-6 jf. de alminnelige erstatningsregler, var oppfylt. Det ble også tilkjent erstatning for krav som var overdratt fra andre fordringshavere til boligkjøperne, idet retten ikke kunne se at det forelå noe forbud mot dette.

 

LB-2014-206156

Forbehold om standard på bad

Selger hadde ved salg av leilighet tatt generelle forbehold om standard og kvalitet på arbeider utført på bad. Lagmannsretten fant at forbeholdene ikke var tilstrekkelige, idet selger hadde nærmere detaljkunnskap som skulle vært formidlet til kjøper. Grunnlag for prisavslag etter avhendingslova § 3-7 og § 3-8.

 

LB-2014-161701

30 år gammel drenering gitt medhold i Borgarting

Dette sier Lagmannsretten om dreneringen:

Lagmannsretten er enig med Protector i at en kjøper av en boligeiendom med mer enn 30 år gammel drenering, må regne med at denne kan være mangelfull, og at det kan foreligge skjulte skader allerede ved overtakelsen. I saken her er det imidlertid ikke dreneringens alder, og derav følgende påregnelig tiltagende funksjonssvekkelse, som er den vesentligste årsaken til skaden.

Boligen ble oppført uten at det var opprettet drenering i form av drensrør eller anlegg av drenerende masser utenfor ringmuren. I nord, som er ringmurens laveste punkt, skulle det vannet som rant inn mot muren i øst og sør, og fulgte fjellet, dreneres ut. Da dette ikke skjedde, fordi tett leire på utsiden av ringmuren hindret avløp, ble vannet i stedet samlet i «bassenget» under boligen. Det synes rimelig å anta at dette også har øket presset på grunnmuren i øst, i forhold til situasjonen om vannet hadde rent fritt langs fjellet under boligen

At dette representerer en ukjent og upåregnelig skaderisiko risiko, finner lagmannsretten utvilsomt. At det er sammenheng mellom denne risikoen og den inntrådte skade anser lagmannsretten som det fremgår foran som sannsynlig. Andre årsaksfaktorer, derunder feilene ved vann-nedløpet i det nordøstre hjørne, fremtrer som mindre viktige for skadens samlede omfang.

At dreningen i boligsalgsrapporten er gitt tilstandsgrad 2, kan ikke tillegges særlig vekt med tanke på konstaterte skader som skyldes omstendigheter som rapportskriveren ikke kan ha hatt noen kjennskap til.

 

LE-15-12202

Opplysningsmangel om maur, selv om informert om svarte maur

Dette sier lagmannsretten om opplysningsmangler:

Etter lagmannsrettens syn tyder også kommentaren om «små, svarte maur» i egenerklæringsskjemaet på at selgeren har vært kjent med at det var et reelt maurproblem. Dette gjelder selv om kommentaren er gitt en form som i utgangspunktet gjør det naturlig å forstå den som en henvisning til et helt annet forhold, nemlig tilfeldige maur som av og til tar seg inn i huset gjennom døra fra hagen. Slike maurepisoder er imidlertid så bagatellmessige at det er vanskelig å forstå hvorfor de i det hele tatt skulle bli nevnt, med mindre formålet har vært å antyde noe om det egentlige problemet, men på en slik måte at opplysningen ikke samtidig var egnet til å påvirke markedsverdien i negativ retning.

Lagmannsretten mener på denne bakgrunn at det er klart mest sannsynlig at selgeren på salgstidspunktet kjente til at leiligheten var angrepet av maur.

Samtidig er det på det rene at kjøperen ikke fikk opplysning om denne omstendigheten ved eiendommen. Kommentaren om «små, svarte maur» i egenerklæringsskjemaet ga ikke kjøperen mulighet til å forstå hva det reelle maurproblemet besto i. Lagmannsretten viser til det som er sagt om dette ovenfor.

 

LF-2014-205110

Ikke reklamert for sent at tomten var benyttet som massedeponi

Selger av en tomt regulert til barnehageformål, opplyste ikke i forbindelse med salget at tomten hadde vært benyttet som massedeponi. Utbygger ble påført vesentlige utgifter til utskifting av masser. Kjøper fikk medhold. Det var ikke regulert for sent. Dette sier lagmannsretten om reklamasjonstidspunktet:

At kjøperen, ved en nitid granskning av reguleringsplanen, og ved henvendelse til kommunen, kunne fått tilgang til foreliggende rapporter fra tidligere grunnundersøkelser i området, kan heller ikke føre til noen annen konklusjon. Sett i lys av opplysningene i prospektet og reguleringsplanen, kan kjøper ikke klandres for ikke å ha iverksatt ytterligere undersøkelser. Hensett til at selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt, fremstår dette som rimelig opplagt.

Læringsverkstedet AS inngikk avtale i oktober 2012 med Karl Knudsen AS om bistand til bl.a. kontrahering av grunn- og betongentreprenører. Da rammetillatelsen ble gitt i slutten av november 2012, ble det innhentet anbud på grunnarbeidene. I denne forbindelse tok Øivind Andersen tidlig i desember 2012 kontakt med Wangen i Rambøll AS med sikte på en enkelt grunnundersøkelse av tomta. Rambøll foreslo grunnboringer og analyser for å kunne gi nødvendige råd, og avtale om slik bistand ble inngått i midten av desember. På grunn av kapasitetsproblemer hos Rambøll ble undersøkelsene gjennomfør senere enn det byggherren ønsket, og det ble også purret på Rambøll AS i en epost 18. januar 2013. Lagmannsretten har forståelse for at prøvetakingen og analysene nødvendigvis måtte ta noe tid. Datarapporten fra grunnundersøkelsene forelå 27. februar 2013 og et etterfølgende notat med vurderinger fra Rambøll AS til Karl Knudsen AS ble skrevet 7. mars 2013. Nevnte notat medførte en umiddelbar reklamasjon mot selger.

Lagmannsretten finner det klart at reklamasjonen skjedde innen rimelig tid.