Nyheter

  • Forbrukeradvokaten

    Du kan nekte å slippe inn sakkyndige fra eierskifteselskapet

    http://forbrukeradvokaten.no/wp-content/uploads/2016/04/le-2016-19087.pdf

    Eierskifteselskapet fikk ikke tilgang til boligen med egne sakkyndige. Dette er også slått fast av Høyesterett i 2015. Som kjøper kan man altså nekte å ta inn sakkyndige, men spørsmålet er fortsatt om man skal nekte dette i enhver sak og uansett hvem selskapene ønsker å ta inn. Vi mener at denne muligheten bør benyttes for å sile ut de mest useriøse og med sterkest bindinger til selskapene. Det bør ikke brukes i enhver sak, da en generell nekting kan bli brukt mot kjøper i konkrete saker.

  • Forbrukeradvokaten

    12. april fastslo Høyesterett at en prisantydning fra håndverker var bindende, slik at det bare kunne kreves 15 % påslag. Høyestrett uttaler at; «Kan entreprenøren ikke gi et realistisk overslag, bør han enten avstå fra å gi et prisoverslag eller ta forbehold om at «overslaget er ekstra usikkert». http://forbrukeradvokaten.no/wp-content/uploads/2016/04/HR-2016-00761-A.pdf

  • Forbrukeradvokaten

    Utbedringskostnad på 3,5 % av kjøpesummen var nok. Lagmannsretten har fastslått dette i en dom fra 20. april 2016. Det ble lagt vekt på at tomteverdien utgjorde en stor del av kostnaden.

    Borgarting lagmannsrett – LB-2015-111044

    Dette sier lagmannsretten om prosentgrensen:

    Utbedringskostnadene med fradrag for standardheving
    utgjør 3,5 % av kjøpesummen på 27 mill kroner.

    Prosentlæren er drøftet i Rt. 2010-103, og det er i avsnitt 46 uttalt at det ikke grunnlag
    for å oppstille en generell norm om at utbedringskostnader som utgjør 3-4
    prosent av kjøpesummen, er tilstrekkelig til at det kvantitative elementet i
    vesentlighetskravet er oppfylt. Videre uttales følgende i avsnitt 51:

    De to rettsavgjørelsene jeg har vært inne på, viser
    imidlertid at prosentberegninger ikke er noe annet enn et utgangspunkt for en
    helhetsvurdering der også andre forhold er av betydning for
    vesentlighetsspørsmålet, slik som salgssituasjonen, feilens art og betydning og
    boligens karakter og standard. Vesentlighetskravet behøver i lys av slike
    forhold altså ikke være oppfylt selv om utbedringskostnadene skulle overskride
    en veiledende terskel.

    Motsatt kan vesentlighetskravet være oppfylt – slik
    som i avvisningsrettdommen – selv om utbedringskostnadene ligger under en slik
    terskel. Det skal riktignok mye til.

    Etter lagmannsrettens syn må det ved
    vurderingen av vesentlighetskravet legges en viss vekt på at manglene er
    knyttet til bygningsmassen. Eiendommen er totalt vurdert å ha en markedsverdi
    på 28,5 mill kroner, mens selve bygningene er vurdert til en verdi på 9,5 mill
    kroner. En meget stor del av eiendommens verdi er knyttet til beliggenheten og
    sannsynligvis også til et visst utbyggingspotensiale. Sammenlignet med
    bygninger med samme mangler, men beliggende på mindre attraktive steder, vil
    det ikke være rimelig å operere med samme norm for prosentberegning i relasjon
    til vesentlighetskravet. Det vises til artikkel av Hilde Hauge i Jussens Venner
    2010 side 283 og 284 [JV-2010-255].

    Terskelen for anvendelse av § 3-9 synes generelt å være høyere ved salg av betydelig
    eldre hus som her. Det kan imidlertid ikke anses å ha like stor verkt i forhold
    til opplysninger om oppussing og nyinnredninger. Det er da grunn til å forvente
    en bedre standard og mindre risiko for svakheter på det området oppussingen
    gjelder.

    Lagmannsretten finner også grunn til å legge en viss
    vekt på at selgerne både til fasadearbeidene og de elektriske arbeidene i
    kjeller i stor utstrekning må ha brukt ufaglært arbeidskraft. Det er
    nærliggende å anta at dette har vært medvirkende til mangelfull utførelse av
    arbeidene.

    Lagmannsretten er etter dette kommet til at det
    foreligger en mangel i relasjon til § 3-9.

    Prisavslaget fastsettes i samsvar med oppstillingen
    ovenfor til 967 000 kroner, jf avhendingsloven § 4-12 annet ledd.
    Forsinkelsesrente tilkommer fra samme tidspunkt som i tingrettens dom.

  • Forbrukeradvokaten

    BORGARTING LAGMANNSRETT PÅDØMTE 1.000.000 KR FOR 15 ÅR GAMMEL DRENERING.
    Aldersfradraget ble satt til 1/3. Kjøperen ble også tilkjent advokatomkostninger og sakkyndige omkostninger. Selv om det ikke var opplysningsmangler, ble disse omkostningene ansett å være innenfor selgers kontroll. Dette sier lagmannsretten om utmålingen;

    Prisavslag; avhendingslova § 4-12

    Kjøperne har krav på prisavslag etter avhendingslova § 4-12 for det mangelfulle dreneringssystemet.

    Etter bestemmelsens første ledd skal prisavslaget i utgangspunktet være «forholdsmessig». I dette ligger at prisavslaget skal tilsvare forholdet mellom eiendommens markedsverdi i mangelfull og i kontraktsmessig stand, jf. Rt-2000-199 (på side 206). Det kan være vanskelig å fastslå denne differansen. Det er derfor tatt inn en presumpsjonsregel i § 4-12 annet ledd om at prisavslag skal fastsettes til kostnadene ved å få mangelen rettet med mindre «noko anna vert godtgjort». I uttrykket «godgjort» ligger at det kreves kvalifisert sannsynlighetsovervekt for å legge noe annet enn utbedringskostnadene til grunn. Og det «noko anna» som må godgjøres er at mangelen har ført til en verdireduksjon som klart adskiller seg fra utbedringskostnadene, jf. Rt-2000-199 og Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer (2008) side 281.

    Det er som nevnt ovenfor fremlagt pristilbud fra Protongruppen AS, datert 19. oktober 2014, på fullstendig omlegging av dreneringen og nyetablering av rampe, trapp og støttemurer mv. på til sammen 2 462 806 kroner inklusive mva. I e-post 7. juni 2016 er det beregnet 350 000 kroner pluss mva. i tillegg til dette fordi adkomsten til eiendommen er vanskeliggjort etter at det er bygget på nabotomten. Advokat Klose har med tillegg av prisstigning fra 2014 til i dag beregnet tilbudet til 3 023 446 kroner.

    Det er også fremlagt et prisoverslag utarbeidet av takstmann Knut Rysstad, datert 16. oktober 2014, på 932 612 kroner inklusive mva. Også dette bygger på en fullstendig omlegging av dreneringssystemet med reetablering av rampen, støttemurer mv. Rysstads tilbud var imidlertid basert på 24 løpemeter drenering, mens det faktiske antallet løpemeter er 47. Dette tilsier at tilbudet må justeres noe opp.

    Etter lagmannsrettens vurdering virker Protongruppens tilbud svært høyt. Det er blant annet beregnet 340 000 kroner pluss mva. for graving med maskin i tillegg til de 350 000 pluss mva. for forvansket adkomst. Lagmannsretten har vanskelig for å se at det er nødvendig med så store utgifter til maskingraving. Mye av gravingen kan antakelig gjøres for hånd, ettersom det i hovedsak er tale om oppgraving av et begrenset areal langs husveggen. Det er også ellers store forskjeller mellom tilbudene; blant annet har Protongruppen beregnet 355 000 kroner pluss mva. for «reetablering av have», mens Rysstad har beregnet 50 000 kroner for «arrondering av terreng og asfaltering».

    Det kan ikke kreves prisavslag ut over forsvarlige og nødvendige utbedringskostnader, og det er de ankende parter som har bevisbyrden og tvilsrisikoen når det gjelder dette. Det ble ikke ført bevis for nødvendigheten av de forskjellige kostnadene ut over det som fremgår av de to tilbudene. Etter en skjønnsmessig vurdering legger lagmannsretten til grunn at kostnadene for fullstendig omlegging av dreneringssystemet ligger betydelig lavere enn Protongruppens tilbud og noe høyere en Rysstads anslag; på omtrent 1,5 millioner kroner.

    Lagmannsretten finner det ikke «godtgjort» at manglene har ført til en reduksjon i eiendommens markedsverdi som klart adskiller seg fra dette. Det er ikke sannsynliggjort hva et slikt verditap kan beløpe seg til. Lagmannsretten legger derfor de antatte utbedringskostnadene til grunn for prisavslaget.

    Fra dette utgangspunktet må det gjøres fratrekk for merverdien av et fullstendig nytt dreneringssystem. Det er nå 15 år siden huset i Furulundsveien 1 C ble bygget. Slik flere av de sakkyndige vitnene var inne på, vil et dreneringssystem – selv om det er korrekt etablert – forringes over tid. Fine masser fra topplaget og som tilføres via regn- og grunnvann vil over tid tette igjen de drenerende massene og føre til at vann blir stående mot grunnmuren. Det gjelder særlig for dette huset, som er bygget inn i terrenget på et sted med mye fine masser og der det må påregnes betydelig tilsig av vann ovenfra.

    De sakkyndige vitnene ga uttrykk for at det var vanskelig å anslå levetiden til et dreneringssystem, men at det avhengig av grunnforholdene, tilsig av vann osv. kunne variere fra 20 år til mer enn 100 år. Ut fra dette vil påregnelig levetid for dreneringssystemet på dette stedet etter lagmannsrettens vurdering neppe være mer enn omkring 40 år. Dersom dreneringssystemet etableres på nytt, vil altså levetiden bli vesentlig forlenget i forhold til det kjøperne hadde grunn til å forvente da de kjøpte huset. Verdien av dette kommer til fradrag i prisavslaget, jf. Benestad Anderssen side 290 flg.

    Det er vanskelig å anslå verdien av den antatt forlengete levetiden til dreneringssystemet, og det er ikke ført noen bevis om dette. Etter en skjønnsmessig vurdering legger lagmannsretten til grunn at den forlengete levetiden utgjør omtrent én tredjedel av dreneringssystemets verdi. Prisavslaget settes etter dette til én million kroner.

      

    Erstatningskravene

    De ankende parter har fremsatt krav om erstatning for utgifter til advokatbistand forut for saksanlegget for tingretten og utgifter til de mange sakkyndige utredningene som er utført.

    Etter avhendingsloven § 4-14 første ledd kan det kreves erstatning for direkte tap på grunn av mangler. Begge erstatningspostene ligger innenfor det som må karakteriseres som direkte tap, jf. § 7-1, se Benestad Anderssen side 303-304.

    Kjøperen kan i utgangspunktet kreve erstatning for direkte tap uten at det foreligger skyld på selgerens side. Dette gjelder imidlertid ikke hvis selgeren godtgjør at mangelen skyldes forhold utenfor selgerens kontroll, og det ikke er rimelig å vente at selgeren kunne ha regnet med forholdet på avtaletiden eller at selgeren kunne ha overvunnet eller unngått følgene av forholdet, jf. § 4-14 første ledd annet punktum, jf. § 4-5 første ledd.

    Kontrollansvaret er i utgangspunktet svært strengt; det skal lite til for at en mangel eller hindring anses å være innenfor selgerens kontroll, jf. Benestad Anderssen side 244 og Hagstrøm, Obligasjonsrett (2. utg. 2011) side 498 flg. I forarbeidene til avhendingsloven er det imidlertid lagt til grunn at skjulte mangler som forelå på avtaletiden som regel vil ligger utenfor selgerens kontroll, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-91) side 109. Dette vil likevel bero på en konkret vurdering. En skjult mangel vil for eksempel ligge innenfor selgerens kontroll dersom den skyldes sviktende vedlikehold, jf. Hagstrøm side 525.

    Selgerne har erkjent ansvar for manglene knyttet til systemet for håndtering av overflatevann. Lagmannsretten finner det klart sannsynlig at Schjetlein var klar over at avløpskanalene øverst og nederst i rampen og sluket nederst i rampen ikke ble anlagt slik som angitt i prosjektbeskrivelsen. Som flere av de sakkyndige vitnene har påpekt, har dette ført til at det har stått vann nederst i rampen ved mye nedbør, og sannsynligvis har vann rent inn i inngangspartiet i første etasje. Overflatevannssystemet var derfor klart ikke tilfredsstillende, og burde vært utbedret tidligere. Dersom selgerne hadde fjernet rampen for å legge nye avløpskanaler og rør for å lede vannet til drenskum, ville de sannsynligvis ha oppdaget at det var brukt fine masser i dreneringen inntil huset og sannsynligvis også at det var skader på grunnmursplasten. Slik tingretten skriver i dommen side 18, burde Schjetlein også ha oppdaget at det lå masser over grunnmursplasten på nordsiden. Også ved utbedring av dette ville det sannsynligvis blitt oppdaget at det var brukt fine masser i dreneringen. Det ville i så fall vært nærliggende å koble disse manglene sammen med fuktproblemene i det tekniske rommet i kjelleren.

    Lagmannsretten finner på denne bakgrunn at manglene vedrørende dreneringssystemet rundt boligen lå innenfor selgernes kontroll. Det er da grunnlag for erstatningskrav etter avhendingsloven § 4-14.

    Kjøperne har for det første krevd erstatning for utgifter til advokatbistand forut for saksanlegget med 56 437 kroner. Kravet er identisk med kravet for tingretten. Det er fremlagt fakturaer fra de ankende parters tidligere advokat. Det er på det rene at konflikten mellom partene pågikk i lang tid før stevning ble tatt ut, og det ble gjort flere forsøk på å finne en løsning på fuktproblemene i kjelleren. Lagmannsretten finner det derfor sannsynliggjort at advokatutgifter i den nevnte størrelsesorden var nødvendige. Det tilkjennes erstatning i overensstemmelse med kravet.

    For det andre er det krevd erstatning for utgifter til sakkyndige med 142 696 kroner. For tingretten var kravet på 44 000 kroner, og det ble tilkjent erstatning med 30 000 kroner. Etter tvisteloven § 29-4 tredje ledd kan påstanden for et avgjort krav bare utvides hvis utvidelsen er begrunnet i forhold som først er blitt kjent etter hovedforhandlingen.

    Som det fremgår ovenfor, ble det også etter hovedforhandlingen i tingretten gjort flere sakkyndige vurderinger av dreneringssystemet rundt boligen. Videre fremgår det av stevningen 30. oktober 2014 at erstatningskravet bygget på et estimat, og ikke fullt ut fakturerte og betalte arbeider. Slik lagmannsretten forstår det, bygget også påstanden på 44 000 kroner på et estimat.

    Slik lagmannsretten ser det, er derfor utvidelsen av erstatningskravet når det gjelder utgifter til sakkyndige, begrunnet i forhold som først ble kjent etter hovedforhandlingen. Det er da ikke grunnlag for å avvise påstandsutvidelsen.

    Lagmannsretten mener utgiftene til de mange sakkyndige utredningene må anses nødvendige. Det dreier seg om relativt komplekse forhold, og det har vært betydelig uenighet mellom flere av de sakkyndige. Kjøperne fikk heller ikke medhold i tingretten når det gjelder manglene ved dreneringssystemet. De nye sakkyndige utredningene har bidratt til at de har fått medhold i lagmannsretten når det gjelder dette. Det tilkjennes etter dette erstatning i overensstemmelse med kravet.

      

    Sakskostnader

    De ankende parter har fått delvis medhold i sitt krav om prisavslag på grunn av mangler ved dreneringssystemet. Det er imidlertid bare tilkjent prisavslag med under en tredjedel av kravet. Det er heller ikke gitt medhold i den prinsipale anførselen om at selgerne har gitt mangelfulle og uriktige opplysninger etter avhendingsloven § 3-7 og § 3-8. Dette var et viktig tema for de ankende parter, som det ble brukt mye tid på under ankeforhandlingen. Til dette kommer at de ankende parter har fått medhold i de to erstatningskravene, men det har mindre betydning i den samlede vurdering av hvor tyngdepunktet i saken ligger, jf. Rt-2011-699 avsnitt 32.

    De ankende parter har etter dette ikke fått medhold «i det vesentlige», og har da i utgangspunktet ikke krav på dekning av sine sakskostnader for lagmannsretten, jf. tvisteloven § 20-2 første ledd, jf. annet ledd. Etter lagmannsrettens syn har de imidlertid fått medhold «av betydning». Etter tvisteloven § 20-3 kan det da tilkjennes hel eller delvis dekning av sakskostnader hvis tungtveiende grunner tilsier det.

    Ved denne vurderingen legger lagmannsretten vekt på at de ankende parter hadde god grunn til å få saken prøvd, og at den ble bevismessig avklart først etter tingrettens dom. Videre har de ankende parter fått medhold i sakens sentrale tema, at dreneringssystemet var mangelfullt. Selv om de beløpsmessig ikke har fått medhold fullt ut, bygget kravet på drøye tre millioner kroner på pristilbud fra en entreprenør. Etter lagmannsrettens syn utgjør dette tilstrekkelig tungtveiende grunner til at de ankende parter bør få dekket deler av sine sakskostnader.

    Advokat Klose har fremsatt krav om dekning av sakskostnader med 401 698 kroner. Av dette utgjør salær 317 250 kroner inklusive mva. Det er krevd 14 366 kroner for utgifter til utarbeidelse av utdrag, og til sammen 70 082 kroner for utgifter til sakkyndige vitner. I tillegg kommer rettsgebyret for lagmannsretten med 30 750 kroner, slik at de totale sakskostnadene er på 432 448 kroner.

    Etter lagmannsrettens syn er salærkravet fra advokat Klose høyt. Advokat Langeland ga under ankeforhandlingen uttrykk for at antall timer brukt til forberedelse til ankeforhandlingen i advokat Kloses oppgave var for høyt. Lagmannsretten er enig i at 99 timer til forberedelse etter utarbeidelse av anke er mye. Salærkravet fra advokat Klose ligger derfor noe over det som kan anses som nødvendige kostnader ved saken, jf. tvisteloven § 20-5 første ledd.

    Etter en samlet vurdering, der det også legges vekt på i hvilken grad og hvilke anførsler de ankende parter har fått medhold i, finner lagmannsretten det rimelig at de ankende parter får dekket 200 000 kroner av sine sakskostnader for lagmannsretten, inklusive mva. og utgifter som spesifisert i kostnadsoppgaven.

    Tingretten tilkjente ikke dekning av sakskostnader, med den begrunnelse at de ankende parter der bare vant frem med noe over 25 % av sitt totale krav. Lagmannsretten finner ikke at det foreligger tungtveiende grunner etter tvisteloven § 20-3 som tilsier endring av tingrettens omkostningsavgjørelse, jf. § 20-9 første og annet ledd.

    Dommen er enstemmig.

    Dommen er ikke avsagt innen lovens frist. Grunnen til dette er at én av dommerne ble sykmeldt på grunn av armbrudd. Domskonferanse ble imidlertid avholdt umiddelbart etter ankeforhandlingens avslutning.

    Domsslutning1.Tingrettens dom, domsslutningen punkt 1, stadfestes.2.AmTrust International Underwriters Ltd., Nina Bade Schjetlein og Ivar Odd Schjetlein dømmes til innen to uker fra forkynnelse av dommen å betale in solidum 1 000 000 – énmillion – kroner i ytterligere prisavslag til Margaret Reith og Albrecht Klaus Reith i fellesskap.3.AmTrust International Underwriters Ltd., Nina Bade Schjetlein og Ivar Odd Schjetlein dømmes til innen to uker fra forkynnelse av dommen å betale in solidum 56 437 – femtisekstusenfirehundreogtrettisyv – kroner i erstatning for advokatkostnader til Margaret Reith og Albrecht Klaus Reith i fellesskap.4.AmTrust International Underwriters Ltd., Nina Bade Schjetlein og Ivar Odd Schjetlein dømmes til innen to uker fra forkynnelse av dommen å betale in solidum 142 696 – etthundreogførtitotusensekshundreognittiseks – kroner i erstatning for utgifter til sakkyndige til Margaret Reith og Albrecht Klaus Reith i fellesskap.5.I sakskostnader for lagmannsretten betaler AmTrust International Underwriters Ltd., Nina Bade Schjetlein og Ivar Odd Schjetlein in solidum 200 000 – tohundretusen – kroner innen to uker fra forkynnelse av dommen.6.Det tilkjennes ikke sakskostnader for tingretten.

  • Forbrukeradvokaten

    Borgarting lagmannsrett: LB-2015-188109

    En bolig som var oppført i 2000, ble
    kjøpt «som den er» for 5,4 millioner kroner i 2013. Kjøperen krevde prisavslag
    på grunn av fukt- og råteskader samt angrep av stokkmaur. Det dreide seg om en
    skjult mangel som skyldtes en konstruksjonsfeil. Lagmannsretten kom til at
    eiendommen var i «vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne
    med», jf. avhendingsloven § 3-9, 2. punktum. Ved vurderingen av det
    kvantitative elementet fant lagmannsretten at de faktiske utbedringskostnadene,
    som utgjorde ca. 871 000 kroner, måtte legges til grunn.
    Eierskifteforsikringsselskapet hadde lagt frem en reklamasjonsrapport med
    tilbud om utbedring for et vesentlig lavere beløp, men etter lagmannsrettens
    syn kunne denne ikke legges til grunn. Prisavslag ble tilkjent tilsvarende
    utbedringskostnadene. Kjøperen ble også tilkjent saksomkostninger, herunder
    dekning av utlegg til sakkyndige undersøkelser.

  • Forbrukeradvokaten

    En ny omfattende rapport som Forbrukerrådet legger fram i dag, viser at kjøperen oftest er taperen når bolighandelen ender i konflikt.

    – Det er litt rart. Hvis du kjøper en brødrister på Elkjøp, har du reklamasjonsmuligheter alle veier. Mens vår største investering, huskjøpet, der føler jeg meg faktisk rettsløs, sier Tore Kandahl i Asker.

    TAKSTEIN SKLIR: Takstein sklir ned på grunn av dårlig håndverk, mener Kandahl. I dommen fra lagretten fremkommer det at eierskifteforsikringsselskapet var enig i at det foreslå en mangel, men det var stort sprik i hva partene mente utbedringen ville koste. Foto: Tore Kandahl / privat

    Kandahl opplevde alle boligkjøperes mareritt da det dyre huset han kjøpte i 2007, ble stadig skjevere på grunn av bevegelser i grunnen. Etter å ha brukt 600.000 kroner på sakkyndige og advokater, ble han etter fem år tilkjent to millioner kroner i erstatning.

    Selv om lagretten ga ham betydelig medhold, måtte han likevel dekke halvparten av sakskostnadene selv.

    https://www.nrk.no/norge/_-du-har-bedre-rettigheter-nar-du-kjoper-brodrister-enn-hus-1.13417496

    Les mer på

    https://www.forbrukerradet.no/siste-nytt/boligkjopere-er-de-store-taperne-med-dagens-forsikringsordning/

  • Forbrukeradvokaten

    Protector forsikring har nå endret sine forsikringsvilkår om skadedyr. I fremtiden dekker de bare utbedringskostnadene ikke for eksempel ulempen/tapet med at skadedyrene kan komme igjen. I skadedyrsaker er derfor selger ikke skikkelig dekket og kjøper må passe på å rette deler av tapet mot selger også. Protector har også andre praktiske unntak i vilkårene og hver gang de fornyer finner de på nye unntak. En utvikling i eierskifteforsikringene, hvor man gjør unntak for ting som blir kostbare, føre til at selgere må tenke gjennom om dette er en forsikring man skal bruke penger på. Dessuten må man sjekke om ikke konkurrentenes vilkår er guntigere.

  • Forbrukeradvokaten

    VIKTIG DOM FRA HØYESTERETT
    HR-2017-1073-A

    I en tolv år gammel bolig solgt «som han er» etter avhendingsloven § 3-9, viste det seg at det var fuktskader på grunn av vannlekkasje fra badet. Det var enighet om at dette var en skjult mangel. Utbedringskostnadene kom på 283 820 kroner. Kjøperne fikk ved utbedringen et nytt bad i stedet for tolv år gammelt bad, og partene var enige om at denne standardhevingen tilsvarte cirka 40 prosent av utbedringskostnadene. Det sentrale spørsmålet for Høyesterett var om det ved vurderingen av om eiendommen var i «vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles», skulle tas hensyn til standardhevingen. Høyesterett la til grunn at det skal foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering. Forholdet mellom kjøpesummen og utbedringskostnadene vil i mange tilfeller være et naturlig utgangspunkt for vurderingen. Ved den prosentberegningen som da ofte gjøres, skal de fulle utbedringskostnadene legges til grunn. Det skal ikke gjøres fradrag for standardheving som skyldes «nytt for gammelt», i et tilfelle hvor kjøperne ikke kunne forvente betydelige utbedringer. Fordelen ved standardhevingen skal i stedet komme til fradrag ved utmålingen av et eventuelt prisavslag. Utbedringskostnadene utgjorde 5,5 prosent av kjøpesummen. Dette, sammenholdt med at boligen var presentert som godt vedlikeholdt og i god stand, medførte at vesentlighetskravet i avhendingsloven § 3-9 ble ansett for å være oppfylt. Kjøperne hadde derfor krav på prisavslag.