Tilbakelevering av boligen

Når leieforholdet er avsluttet plikter leietaker å levere tilbake boligen i ryddet og rengjort stand, samt at boligen må være i samme stand som den var ved begynnelsen av leieforholdet med unntak av alminnelig slit og elde. Dette gjelder kun dersom partene ikke har avtalt noe annet.

Dersom leietaker ikke leverer tilbake boligen i den stand som følger av leiekontrakten og husleieloven har utleier rett til å kreve dekket de nødvendige utgifter utleier får med å utbedre skadene. Dette er et objektivt ansvar, noe som innebærer at er det skader i boligen når leieforholdet avsluttes som ikke var der når leieforholdet startet, er leietaker pliktig i å betale for utbedring.

Leietaker har ikke rett til å komme tilbake for å utbedre eventuelle skader selv. Leietaker kan kun reparere skader ved boligen før boligen er tilbakelevert til utleier. Etter dette tidspunkt kan utleier nekte leietaker å utbedre skaden, og heller kreve erstatning av leietaker.

Utleier må reklamere/si fra til leietaker innen rimelig tid, noe som normalt sett innebærer rundt 14 dager.

Svært mange av sakene som havner i Husleietvistutvalget omhandler utleiers krav om erstatning for skader på boligen etter endt leieforhold. Forbrukeradvokatens erfaring er at i mange av disse sakene slurver partene med å fremlegge dokumentasjon på påstandene sine.

For begge parter vil det ha stor betydning å kunne fremlegge bilder av boligen ved leiestart og leieslutt. Dersom utleier allerede har gjennomført utbedringen må utleier huske på å legge ved dokumentasjon på dette, eksempelvis kopier av fakturaer.

  • Forbrukeradvokaten

    Utleier reklamerte på mangler 7 uker etter utflytting. Dette var for sent mente Oslo tingrett. (toslo-2014-199576). Dette sier retten:

    Reklamasjonen kom ved Fredenborgs brev av 2.7.2013, dvs. ca. 7 uker

    etter at manglene ble oppdaget.

    Spørsmålet er derfor om 7
    uker er «innen rimelig tid» i husleielovens
    § 10-3 annet ledd annet punktum. Mens det i husleieloven som gjaldt
    før nåværende lov av 26. mars 1999 trådte i kraft var en lovfestet
    reklamasjonsfrist på 14 dager skal det altså nå i utgangspunktet foretas et
    forholdsvis fritt skjønn basert på hva som ansees som rimelig tid. I
    husleielovens forarbeider i Ot.prp.nr.82
    (1997-1998) s. 117 heter det bl.a.:

    «Departementet er enig i at en fleksibel frist, som ‘innen rimelig
    tid’, kan føre til at det vil gå noe lengre tid før leieren får frigitt en
    eventuell garanti. På den annen side kan det i hvert enkelt tilfelle variere
    hvor lang tid utleieren trenger for å få oversikt over situasjonen. Før dette
    er rimelig klarlagt, er det liten grunn til å pålegge utleieren å reklamere. En
    frist på fjorten dager ville således kunne være for kort i noen tilfelle.
    Vanligvis vil fjorten dager være tilstrekkelig; i slike tilfelle kan ikke
    utleieren påberope seg mangler etter dette tidspunktet. En fordel med å angi
    fristen skjønnsmessig, er at denne da må vurderes i forhold til omstendighetene
    i det enkelte tilfelle.»

    Dette skulle tilsi at det normalt ikke vil være behov for lengre frist enn ca. 14 dager.

    at man trengte å få oversikt over kravet man ville stille ved å få klarlagt utgiftene til rengjøring og
    oppgradering først. Men retten kan ikke uten videre legge dette til grunn. Det
    som kan trekkes ut av sitatet fra forarbeidene foran er at før utleieren har
    fått oversikt over sitasjonen kan han ikke pålegges å reklamere. Men oversikten
    fikk Fredensborg raskt, det var lett å få et visuelt inntrykk av situasjonen, jf.
    de framlagte fotografier tatt av Alexander Berg, sannsynligvis den 13.5.2013.
    Det kan da ikke være nødvendig for Fredensborg å sikre oversikt over alle beløp
    som kunne kreves før man reklamerte, slik som framgår av reklamasjonsbrevet av
    2.7.2013. Reklamasjon skulle og burde vært inngitt kort tid etter 13.5.2013, og
    retten mener at 14 dager ville vært rikelig tid for Fredensborg til å fremme en
    reklamasjon hvor varsel om krav på dekning av utgifter til rydding, renhold og
    oppgraderingsbehov kunne vært påberopt. Det er ikke nødvendig at alle konkrete
    beløp blir beregnet før man kan reklamere. Retten legger vekt på at Fredensborg
    som en betydelig aktør i utleiemarkedet i Norge var en svært profesjonell
    utleier, som klart burde reagert langt tidligere enn de gjorde.

    Fredensborgs reklamasjon avgitt 7 uker etter 13.5.2013 må på denne bakgrunn
    åpenbart være for sent.
    ..
    Domslutning:
    1. A frifinnes.
    2. Fredensborg Norge AS
    dømmes til innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse å betale kr 4.400 –
    kronerfiretusenfirehundre0/00 – til A. I tillegg kommer rettens gebyr kr
    3.010 – kronertreutsenogti0/0.