Du må akseptere at boligen er alminnelig slitt og eldet. På en 100 år gammel bolig må du akseptere at den ikke er som ny. For 100 år siden ble det stilt andre krav til byggeskikker, og du må regne med at en rekke problemer med boligen har blitt slitt eller er modent for utskifting. For arbeider som er gjort på boligen senere, kan du kreve at har en bedre tilstand og tilfredsstiller påbyggingstidens byggekrav.
Baderom og drenering har lang levetid, men er ikke evigvarende. Man må kunne forvente at et baderom og drenering holder tett i svært mange år. Noen sakkyndige mener at levetiden på et baderom er 10-20 år. Produktleverandører antyder 30-50 år. Det er imidlertid forventningene til folk flest som skal legges til grunn. Folk flest vil forvente at badet holder tett lenger enn 10-20 år. Noen mener at en drenering bare skal holde i 20 år. Undersøkelsen som er sendt til kjøpere som har rettet krav til Norwegian Claims Link, viser at du spurte har en forventning om at baderom har en levetid på minst 30 år, og at dreneringen bør holde i over 50 år. Mange sakkyndige mener at et riktig konstruert bad skal holde tett i minst 40-60 år, og en drenering i minst 60-80 år.
Bagatellmessige feil må du godta. Det er neppe en mangel hvis du oppdager at taket har vært reparert, og at det kun står igjen en råtten planke som er skjult på et ufarlig sted på innsiden av veggen. I gamle hus, må man regne med at det er mindre feil og skader. Feil som koster for eksempel 5.000 kr eller mindre å utbedre, er ikke nødvendigvis mangler ved en eldre bolig.
Opplagte skader som du måtte oppdaget og stilt spørsmål om. Selgerens informasjonsplikt går foran kjøperens undersøkelsesplikt, men hvis du burde ha stilt spørsmål feks. fordi det var tydelige og omfattende soppskader i kjelleren eller dusjen, kan det bli vanskelig å hevde at dette er en mangel i ettertid.[§3-10]
Det er også en mangel hvis selger har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger, eller hvis det er forskriftsmangler ved boligen. Reglene om dette gjelder også hvis det er tatt generelt «som det er» – forbehold. Dette kommer vi tilbake til nedenfor.
Det er bare feil og skader ved overtakelsen som er en mangel. Er disse oppstått senere, kan du ikke stille selgeren til ansvar. Ofte vil imidlertid en feil som var til stede ved overtakelsen, først vise seg på et senere tidspunkt feks. en vannskade som utvikler seg over flere år inne i veggen.
Vesentlige feilopplysninger om størrelse på tomten, kan også være en mangel. [§3-3]. Tilbehør som vanligvis følger med eiendom, har du krav på, med mindre noe annet er avtalt. [§3-4 og 3-5]. Viser det seg at noen har rettigheter på eiendommen for eksempel en veirett, pant eller at det er byggeforbud på eiendommen, er det en mangel. Det er derfor viktig å studere grunnboken, men megler og selger har plikt til å undersøke og opplyse. [§4-17 og 4-18]
Hvis det er tatt spesielle forbehold, er det vanskelig å få dekket slike skader hvis informasjonen har vært tydelig nok. Det samme kan gjelde hvis det er gitt tydelig informasjon i takst eller egenerklæringsskjema om et problem, som gjør at du burde stilt spørsmål eller undersøkt nærmere.
Høyesterett – Rt-2002-1425. I forbindelse med salg av fast eiendom «som den er» hadde selger opplyst om større skader etter vanninntrengninger fra utsiden, som antas å skylde feil i konstruksjonen med dreneringen. Kjøpere ble oppfordret til å innhente tilstandsrapport på grunn av fuktskadene på veggen. Det viste seg at utbedringskostnadene ble høyere enn kjøper hadde regnet med. Høyesterett kom til at kjøper måtte bære risikoen for utgiftene etter avhendingsloven § 3-9, fordi det var gitt klare opplysninger ved salget.
Hvis det er tatt generelt forbehold om skjulte feil, eller det er oppgitt at boligen selges som den er, så har kjøperen noe begrensede rettigheter. Dette betyr imidlertid ikke at selger er fri for ansvar. Ved slike tilfeller er det krav til at boligen er i vesentlig dårligere stand enn du kunne forvente med mindre selger har holdt tilbake informasjon eller har gitt feilopplysninger.
Les mer om hva du bør gjøre hvis du finner boligmangler i Forbrukeradvokatens arkiv: Hva gjør du hvis boligen har feil og mangler.
Det er vanlig ved salg av brukt bolig at det står en bestemmelse om at den selges som den er/uten ansvar for skjulte mangler etc. Selv om det er tatt et slikt forbehold vil det likevel være en mangel hvis:
Selger har gitt uriktige opplysninger, som har virket inn på avtalen. Feks. hvis det står at badet er nyoppusset med forskriftsmessig membran, men det viser seg at membran mangler, og at arbeidene ble gjort for 15 år siden. Hvis opplysninger selgeren har gitt i markedsføringen, i prospekt fra eiendomsmegler el. ikke stemmer med de faktiske forhold, kan dette være en mangel, hvis de manglende opplysningene er av betydning for kjøperen. [§ 3-8]
Selgeren ikke har opplyst om skader som han måtte vite om, og dette har innvirket på kjøpet. Hvis det er mangeårige fuktskader i taket som er tydelige, er dette argumenter for å si at selger måtte ha kjent til skadene. Hvis du ser at det er skiftet ut overflatematerialer for å skjule større problemer, vil selgeren kunne bli ansvarlig for å ikke ha gitt informasjon. Det samme gjelder hvis han for eksempel ikke har opplyst om at myndighetene har gitt pålegg om å rive en pipe som er i strid med brannforskriftene. Opplysningsplikten gjelder også for offentlige planer, forandringer på naboeiendommer o.l., som selgeren må kjenne til. Er det fremlagt en tilstandsvurdering ved kjøpet, og denne ikke har med poster som takstmannen kjente eller måtte kjenne til, så kan både selger og takstmannen bli ansvarlig (Høyestrett Rt 2001-369).[§3-7]
Boligen er i vesentlig dårligere stand enn du kunne forvente. Les mer om dette her: Link til artikkelen vesentleg ringare stand. Høyesterett har i en dom kommet til at 3,37 % ikke var nok. Det ble uttalt at utbedringskostnadene ved en relativt ny bolig bør ligge nærmere 5-6 % enn 3 %, selv om prosentsatsen bare er en del av vurderingstemaet. (Rt 2010-103). I en annen dom har Høyesterett uttalt at ca 6% av kjøpesummen, utvilsomt er nok til å være vesentlig (Rt 2002-716). Se mer om disse grensene i artikkelen: Er boligmangelen min stor nok. Det finnes imidlertid også dommer hvor denne prosentsatsen ikke er tillagt særlig betydning. Erfaringsmessig vil utett baderom og mangelfull drenering føre til betydelige kostnader, som gjør at du kan kreve utbedring. Dersom boligen er gammel, må du også akseptere et aldersfradrag. Har du funnet flere mangler, vil verdien av samtlige mangler legges sammen.
Boligen er i strid med byggeforskrifter som gjaldt da den mangelfulle delen av boligen ble bygget. Høyesterett har slått fast at man likevel må over vesentlighetsterskelen i slike tilfeller. Det vil imidlertid bli tillagt vekt ved vesentlighetsvurderingen om det er forskriftsmangler. Forskriftene har for eksempel krav til elektrisitet og utførelse av drenering og baderom. Det finnes også en del anbefalte normer for utførelse. Fravik fra anbefalte normer, betyr ikke nødvendigvis at det er en forskriftsmangel. Men er det gjort på annet vis og dette har vist seg å ikke holde, så vil det kunne være en mangel. Normer og forskrifter endrer seg stadig, så for å se hva som var anbefalt da den mangelfulle delen av boligen ble oppført, må du finne reglene og normene som gjaldt på den tiden. [§ 3-2 (2)]
Baderom som ikke holder tett er nok den hyppigste mangelen ved brukte boliger. Det kan ta mange år før slike lekkasjer viser seg. Et vanlig problem er at en større familie kjøper bolig av et eldre ektepar. Ved hyppigere bruk, kan lekkasjene vise seg raskt. Et baderom skal ha en vanntett membran, som skal hindre vannskader. Svakheten ved slike membraner er ofte å finne ved overgangen til sluk og vegg. Beholder man for eksempel et gammelt sluk ved oppussing av baderommet, får man ofte problemer med å feste gulvmembranen skikkelig. Andre problemer kan være at veggen i dusjen ikke har påsmurt skikkelig membran. Dersom et flislagt baderom er utett, må som regel hele badet tas opp og legges på nytt. Dette vil fort kunne koste mellom 100- 200.000 kr eller mer. Les mer om dette i artikkelen «Baderomsmangler» i Forbrukeradvokatens arkiv.
Rundt grunnmuren på en bygning med kjeller, skal det være drenert, for å hindre at vann fra utsiden skal trenge inn. For at en drenering skal holde vannet unna, er det krav til at det graves ned rør som skal føre vannet vekk. Rørene må ligge under kjellergulvet. Langs muren skal det være en tettepapp, som skal dekke hele muren og stikke opp over terrenget. I tillegg skal det ligge drenerende steinmasser over dreneringsrøret. Et vanlig problem med dreneringen, er at en eller flere av disse rådene ikke er fulgt. Det kan da være en mangel. Etter 50-100 år med vær og vind, vil dreneringsrørene kunne gå tett. Dette er noe man må regne med, og vil ikke nødvendigvis innebære at det er en mangel med boligen. Må det legges ny drenering rundt huset, vil det ofte kunne koste mellom 100-200.000 kr.
Hvis boligarealet viser seg å være mye mindre enn oppgitt, kan det være en mangel. Høyesterett har i en sak uttalt at 8,9% avvik er en klar mangel.
Høyesterett Rt-2003-612 – Prisavslag for arealsvikt ved kjøp av selveierleilighet. Leilighet var opplyst å være på 112 m2. Den viste seg å være bare 102 m2. Høyesterett fant det klart at avviket på 8,9 prosent var en mangel etter avhendingsloven §3-8. Høyesterett uttalte at hvis arealavviket var stort nok til å utgjøre en mangel, så vil feilopplysningen normalt virke inn på avtalen.
I saken som var til behandling i Høyesterett var partene enige om at arealmangelen var verdt 50.000 kr. Verdien av en arealmangel kan være vanskelig å fastslå. Kvadratmeterprisen på boligen, kan være en veiledning, men dette er ikke nødvendigvis avgjørende.
Mange oppdager at det er feil med elektriske koblinger i boligen. Det er mange hobbyelektrikere, som har prøvd ut sine ideer opp gjennom årene. Det er strenge forskrifter for elektrisk koblinger. Er ikke forskriftene fulgt, vil du kunne få pålegg om utbedring. Feil ved el-anlegget, vil dette kunne være mangler.
Mange kjøpere forutsetter at en del av boligen skal kunne leies ut, for å kunne finansiere boligkjøpet. Er boligen markedsført med utleieleilighet, så skal utleiedelen også tilfredsstille kravene til egen boenhet. I en kjellerleilighet er det blant annet krav til brannvegger, lydisolering, rømningsvei, parkeringsmuligheter, uteplass, lys og utsikt.
Høyesterett Rt-2003-1312 Høyesterett kom til at en nyoppført bolig som var solgt med hybelleilighet med egen inngang, ikke tilfredsstilte byggeforskriftenes krav til lydisolering i flerfamiliehus. Dette ble ikke ansett å være i samsvar med salgsavtalen og utgjorde en mangel som ga kjøperen rett til prisavslag etter avhendingsloven §4-8 og §4-12. Prisavslaget satt til 150.000 kr.
Lagmannsretten LE 2001-00264: Det ble gitt mangelfulle opplysning om problemene med å få kjelleren godkjent som boligareal. Det var i salgsoppgaven antydet en månedlig leieinntekt på kr 5.500,-. Erstatningsbeløpet for at underetasjen ikke kan innredes som utleieleilighet, settes til differansen mellom kjøpesummen og det beløp kjøperen ville ha gitt for eiendommen hvis han hadde fått riktige opplysninger. Tapet ble skjønnsmessig satt til kr 300.000,-.
I rettspraksis viser det seg ofte at kjøper finner flere mangler i boligen. Ved vurdering av boligens mangelfulle tilstand, ville man legge sammen alle feil og skader som er mangler i lovens forstand. Mange bagatellmessige feil av forskjellig art i en eldre bolig, gjør ikke nødvendigvis at de vil anses som mangler. Hver feil, må normalt vurderes som mangler for at de skal være med i beregningen.
Besøks- og postadresse: Uranienborgveien 1, 0351 Oslo
telefon 232 03 232 | org. nr. 913839811 mva | post@forbrukeradvokaten.no
Uranienborgveien 1, 0351 Oslo
telefon 232 03 232 | org. nr. 913839811 mva
post@forbrukeradvokaten.no