Spisskompetanse på forbrukerlovgivning
Hvordan bør du møte eierskifteforsikringsselskapet?
Statistikk om eierskifteforsikring
I omtrent halvparten av alle boligsalg er det tegnet eierskifteforsikring. Eierskifteforsikringen skal beskytte selgeren mot det ansvar han kan få overfor kjøper på grunn av mangler i boligen som reguleres i avhendingsloven. Mangler som oppdages før overtakelse dekkes ikke. Statistikken viser at det blir rettet krav mot eierskifteforsikringen i ca 15% av alle boligkjøp.
Protector Forsikring har den største markedsandelen. Videre er det et par andre utenlandske selskap som tilbyr eierskifteforsikring blant annet Am Trust, som bruker Norwegian Claims Link (NCL) som skadeoppgjørsselskap. Erfaringene med Protector forsikring og Norwegian Claims Link er at det er vanskelig for kjøpere å få utbetalinger fra selskapet, selv om det er mangler etter avhendingsloven. En spørreundersøkelse som ble sendt til 75 kjøpere som har rettet krav mot NCL viser at ca 80% av de som svarte ble fullstendig avvist i første brev. Link til artikkelen NCL/Protector en diplomoppgave. Undersøkelsen viser at det ikke lønner seg å godta første tilbud fra selskapet. Fra et gjennomsnittlig første tilbud på ca 25.000 kr, økte sluttsummen til 100.000 kr.
Erfaringene viser at kjøper ofte trenger bistand fra advokat for å få til en tilfredsstillende løsning. En advokat kan bistå med forhandlinger og eventuelt stevne inn saken for domsstolene. Erfaringene med eierskifteselskapene er at mange saker ikke løser seg før kjøper reiser sak.
63 % av boligkjøperne vinner frem i retten
Vinnersjansen er stor, men det er også risikoen
Klag på boligkjøpet hvis du oppdager mangler. Forbrukeradvokaten har på oppdrag fra VG gjennomgått 345 boligtvister som er avgjort av norske domstoler. 63% misfornøyde boligkjøpere vinner i retten.
15-20 % av alle boligkjøpere klagde på feil med sin nyinnkjøpte bolig. Mange kjøpere gir seg uten å finne noen løsning. Det er også en del som finner en løsning med selger eller forsikringsselskap, uten å ta ut stevning. Undersøkelsen viser at det kan lønne seg å ikke gi seg for raskt. Den som er tålmodig og villig til å ta risiko, kan vinne tusenvis av kroner.
Krangles mest om fukt
Fuktproblemer i boliger er gjenganger i norske domstoler. Dette stemmer også med tekniske undersøkelser av norske boliger, hvor det er fastslått at 80 % av alle bygningsskader gjelder fukt. Av de 345 sakene som er gjennomgått i statistikken, er det 60-70 % av tvistene som helt eller delvis gjelder fuktproblemer. Baderom er den største gruppen med 38 saker, men også drenering er en stor gruppe på over 30 saker. Problemer med fukt på badet og i kjelleren er så vanlig, at dette er to områder en boligkjøper bør ha fokus på. Blir det noe tull på disse områdene blir det fort kostbart med reparasjoner. Let derfor etter tegn til fukt i dusjen og på kjellerveggen. Undersøkelsen viser at gjennomsnittlig domsbeløp for en baderomstvist ligger på 182.000 kr og for dreneringer på kr 225.000 kr. Statistikken viser også at muligheten for å nå fram i domstolene på dette området er god. Mer enn 7 av 10 boligkjøpere når fram med sine krav, ved tvister på bad eller kjellervegger.
Fukt og råte andre steder i boligen er tema i ytterligere ca 150 saker som har vært ført for domstolene. Det er også 32 kjøpere som har gått til sak fordi de mener å ha fått oppgitt feil areal. 1 av 5 saker som er undersøkt, gjelder tvister hvor kjøperne mener å ha oppdaget flere mangler ved boligen.
Link til artikkelen: «Boligkjøpsstatistikk» i Forbrukeradvokatens arkiv
Link til oversikt over dommer i saker: «Rettspraksis» i Forbrukeradvokatens arkiv
Skal du si nei til sakkyndige fra forsikringsselskapet?
Du kan si nei til eierskifteforsikringens takstmann
Har du opplevd å kjøpe katta i sekken og så vil eierskifteselskapet eller boligkjøperforsikringen ha inn sine egne takstmann for å vurdere skaden.
Du kan si nei til å slippe inn takstmenn du ikke stoler på. Dette er slått fast av Høyesterett i 2014 (Utskrift fra Lovdata: HR-2014-2258) og er gjentatt av lagmannsretten i 2016 (Utskrift fra Lovdata: LE-2016-19087) Forbrukeradvokaten mener ikke at man alltid skal nekte forsikringsselskapene å ta inn sakkyndige de foreslår, men du bør være skeptisk. Sjekk på nettet og forhør deg, før du godtar en sakkyndig som foreslås. En rekke av takstmennene som brukes av forsikringsselskapene har uheldige bindinger til selskapene, som gjør at det er grunnlag for å stille spørsmål til om de er objektive.
Eierskifteselskapene og boligkjøperforsikringsselskapene har fast ansatte fagansatte, som ofte blir brukt som sakkyndige. Forbrukeradvokaten er skeptisk til disse, fordi de har klare bindinger til sin arbeidsgiver som gjør at de ikke vil være objektive rådgivere. Generelt bør man være skeptisk til å slippe disse inn i boligen.
Du bør ikke alltid si nei til forsikringsselskapets takstmann
Forbrukeradvokaten har også merket seg at forsikringsselskapene ofte foreslår sakkyndige fra enkelte firmaer som holder til i Drammen. Det som er spesielt med disse firmaene er at de har bindinger til de fagansatte som er ansatt i forsikringsselskapene. Flere fagansatte i forsikringsselskapene har tidligere vært ansatt i Drammensfirmaene. Dessuten er det en nær familiær binding innad i Drammensselskapene, som kan være uheldig. Les mer om dette i Dine penger 4/15 i artikkelen; «Hjelpeløst» i Forbrukeradvokatens arkiv
Gjennom tvistesaker har vi ofte reagert på faglige vurderinger fra disse firmaene. Vi har spesielt merket oss drammensfirmaet Bygg- og Våtromsgruppen AS, med underselskapene Byggmester Espegard AS, Bygg- og Våtromstakst AS, Våtromsentreprenøren AS og Veas rør AS. Videre ser vi at disse selskapene igjen har nære familiære forbindelser til elektrikerfirmaene M-tek. Disse selskapenes nære bindinger til hverandre og til forsikringsbransjen, gjør at Forbrukeradvokaten mener du bør være skeptisk til å slippe dem inn i din bolig. Når det er sagt, så er det ikke alltid vi får hindret useriøs bruk av sakkyndige likevel. Nylig løste vi en sak med Protector på 100.000 kr hvor M-tek ble nektet tilgang til boligen, men hvor de da bare skrev en rapport uten å gå på befaring.
Bør du si nei til sakkyndige fra boligkjøperforsikringsselskapene?
Det er imidlertid ikke bare eierskifteforsikringsselskapene som bruker disse selskapene som sakkyndige. Stadig oftere får vi henvendelser fra boligkjøpere som har tegnet boligkjøperforsikring i Help eller andre selskap. I mange av disse sakene ser vi at boligkjøperforsikringsselskapene bruker de samme drammensfirmaene til å utrede saken. Dette er en utvikling vi mener er svært uheldig, da Help markedsfører seg som boligkjøperens hjelper og rådgiver.
Vær skeptisk til eierskifte
Forbrukeradvokatens råd er at du ikke alltid skal si nei til sakkyndige som foreslås av forsikringsselskapene, men du skal være skeptisk og du skal vite at du kan si nei til sakkyndige du er spesielt skeptisk til.
Våre erfaringer med eierskiftesaker
Eierskifteforsikring er ikke til fordel for boligkjøperne
Vi i Forbrukeradvokaten har spesialisert oss på boligkjøptvister. Vi har gjennomgått 50 ferdigbehandlede saker i våre arkiver. Det selges ca. 100 000 boliger årlig. Ca 80 prosent av landets boligselgere tegner eierskifteforsikring. De to største tilbyderne av eierskifteforsikring, Protector og Am Trust v/NCL, behandler årlig i overkant av 10 000 skademeldinger fra boligkjøpere.
Eieskifteforsikringsselskapene skriver i sin markedsføring at en eierskifteforsikring beskytter både selger og kjøper. Slik vi i Forbrukeradvokaten oppfatter situasjonen er ikke dette nødvendigvis tilfelle for boligkjøperne, som ofte opplever vanskeligheter med og nå frem med sine krav mot selskapene. Forbrukeradvokaten får ofte henvendelser fra boligkjøpere som har vært misfornøyde med tilbudet de har mottatt av selgerens eierskifteforsikringsselskap etter en reklamasjon ved mangler på boligen de har kjøpt. Og vi er ikke alene om denne erfaringen. Les også:
Link til artikkelen «Mange kjøpere gir seg for tidlig» i Forbrukeradvokatens arkiv
Ikke si ja til første tilbud fra forsikringsselskapet
Forbrukeradvokaten har gjennomgått 50 av våre saker om mangler ved boligkjøp med et eierskifteforsikringsselskap som motpart, hovedsakelig Protector eller AmTrust v/NCL. Den typiske situasjonen for kjøpere som kommer til oss er at deres reklamasjonskrav har blitt avslått av eieskifteforsikringsselskapene. I kun 14 % av sakene hadde eierskifteselskapet fremsatt et tilbud til boligkjøperen etter reklamasjonen. Samtlige av disse tilbudene lå mellom 15 – 50 % lavere enn det sluttoppgjøret som kjøperne mottok fra eierskifteselskapene etter at kjøperne hadde involvert Forbrukeradvokaten. Eksempelvis kan vi vise til en baderomsak, hvor Protector Forsikring hadde tilbudt kjøper 60 000 kr i prisavslag, mens etter et forlik i tingretten fikk kjøperne utbetalt 432 500 kr.
Link til artikkelen «Anklager Protector for sulteteknikk» i Forbrukeradvokatens arkiv
Boligkjøperne mottok kr 230.000 i gjennomsnitt
I 84 % av sakene fikk klientene en positiv løsning på sin boligtvist. I snitt fikk de 50 boligkjøperne som kom til oss et prisavslag/erstatning i overkant av 230 000 kr av eieskifteforsikringsselskapene. Det var også en del kjøpere som fikk utbedret manglene av selger. I om lag halvparten av sakene løste tvisten seg i en utenomrettslig megling.
Vi kan bistå
Disse tallene viser at selv om man får et avslag på sin reklamasjon, er det ingen grunn til å stilltiende godta dette. Vi mener at tallene også gir indikasjoner på at eierskifteselskapene bevisst ikke tilbyr den summen de mener kjøper har krav på, før man eventuelt gir selskapene motstand i form av advokat eller rettslig pågang. Mener du å ha krav på penger fra et eierskifteselskap – så ta kontakt med oss i Forbrukeradvokaten.
Besøks- og postadresse: Uranienborgveien 1, 0351 Oslo
telefon 232 03 232 | org. nr. 913839811 mva | post@forbrukeradvokaten.no
