Spisskompetanse på forbrukerlovgivning
Hvordan klage på mangler?
Hvilke reklamasjonsfrister gjelder for deg som har kjøpt bolig med mangler?
Klag før det har gått tre måneder
Når du har overtatt boligen, bør du så snart som mulig undersøke den og melde fra hvis du finner feil. Ikke sett i gang reparasjoner før du har reklamert. Da kan du miste ditt reklamasjonskrav. Ved boligkjøp har du 5 års reklamasjonsrett, men du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdager, eller burde ha oppdaget feilen. Dette betyr at du bør klage med en gang du oppdager noen uregelmessigheter, selv om du er i tvil om hva som er problemet, og om det er kostbart å utbedre.
Klag før takstrapport
Klag inn helst før du bruker penger på en teknisk kyndig som kan undersøke nærmere. Det vil også være lurt å vente med å bruke penger på en takstmann, til det er søkt om rettshjelpdekning fra ditt forsikringsselskap. I rettspraksis aksepteres det at det tar noe tid å avdekke problemer man har funnet, og til å få en sakkyndig vurdering dersom man er i tvil. Som oftest vil tre måneder etter at du oppdager en mangel til du reklamerer være raskt nok. Høyesterett har i en avgjørelse sagt at 3,5 måneder med profesjonell kjøper var for sent.
Maksimalt fem år
Skjulte feil kan være bortgjemt i mange år. Så lenge de oppdages før det er gått fem år, så kan de klages på. Lekker badet først etter syv år, kan du ikke kreve at selgeren dekker skadene. I noen sjeldne tilfeller kan du også klage etter fem år. Dette gjelder hvis selgeren har garantert for lengre tid, eller hvis selgeren har vært uærlig, grovt uaktsom eller i strid med god tro. Det skal mye til for at selgeren blir ansvarlig i mer enn fem år.
Klag til alle som kan bli ansvarlig
En reklamasjon bør sendes til alle som det kan være aktuelt å stille til ansvar. Du bør vurdere om det er flere en selger, og eventuelt eierskifteforsikringsselskap, som kan stilles til ansvar. Er det for eksempel aktuelt med ansvar mot megler, takstmann, tidligere eier, håndverker, entreprenør, sameie, borettslag, bygningsforsikringen til borettslaget/sameiet eller ditt eget hjemforsikringsselskap.
Huskeliste ved reklamasjoner
– Oppdages problemer før overtakelsen, så få det ned skriftlig
– Send skriftlig reklamasjon med en gang du får mistanke, til alle aktuelle ansvarlige
– Ikke reparasjon før reklamasjon
– Hvis du må begynne å reparere, så ta bilder og sikre bevis for manglene
– Ikke bestill takstvurdering før du har søkt rettshjelp
Link til artikkelen «Hva gjør du hvis boligen har feil og mangler» i Forbrukeradvokatens arkiv
Hvordan bør reklamasjonsbrevet se ut?
Eksempel på klagebrev:
Kjære Turid Hansen
KJØP AV VRIOMVEIEN 13
Jeg viser til vår inngåtte kjøpekontrakt av 13. september. Jeg beklager å måtte melde fra om at jeg har oppdaget lekkasjeskader på badet i Vriomveien 13. Dette er en mangel som du kan bli ansvarlig for å dekke etter avhendingsloven. Jeg ber deg om å komme og se på badet, og ta stilling til om du vil utbedre skadene. Hvis jeg ikke hører noe fra deg innen 14 dager, går jeg ut fra at du ikke vil reparere mangelen. Jeg vil da finne noen håndverkere som kan påta seg arbeidet, og regningen vil jeg kreve erstattet av deg.
Med vennlig hilsen
Gudrunn Søgne
Dette bør du få fram i et reklamasjonsbrev:
– Hva du har oppdaget og holder mottakeren ansvarlig for.
– Tilbud om at mottakeren kan komme for å se på feilen, eventuelt at dere blir enige om en sakkyndig til å vurdere mangelen.
– Hvis mulig forsøk å beregne mangelens verdi. Ditt krav på forsinkelsesrenter kan normalt løpe én måned etter at du har spesifisert et krav.
– En frist på for eksempel 14 dager til å reagere.
– Varsel om hva som vil skje hvis du ikke hører noe.
– Hvis noe må repareres, må du få fram at mottakeren må gi tilbakemelding innen fristens utløp hvis han ønsker å utbedre for egen regning. Hører du ikke noe, vil du finne egne håndverkere og kreve at mottakeren erstatter regningen. Husk at du alltid må reklamere før du kan reparere!
– Informer om at mottakerens passivitet vil føre til økte omkostninger som for eksempel renter, rettshjelputgifter og utgifter til sakkyndig vurdering.
Huskeliste ved reklamasjoner
– Oppdages problemer før overtakelsen, så få det ned skriftlig.
– Send skriftlig reklamasjon med en gang du får mistanke, til alle aktuelle ansvarlige.
– Ikke reparasjon før reklamasjon.
– Hvis du må begynne å reparere, så ta bilder og sikre bevis for manglene.
– Ikke bestill takstvurdering før du har søkt rettshjelp.
Hvor langt skal du gå med boligtvisten din?
Det viktigste budskapet hvis du har funnet noe å klage på, er å ikke gi seg for tidlig. Les her om «Mange kjøpere gir seg for tidlig» i Forbrukeradvokatens arkiv.
Du kan bruke oversikten nedenfor som utgangspunkt når du skal vurdere hvor langt du bør gå med en klagesak. Oversikten tar utgangspunkt i størrelsen på ditt erstatning-/prisavslagskrav:
Tvister under 10.000 kr
Skriftlig klage. Du bør neppe gå videre med saken.
Tvister mellom 10.-50.000 kr
Her bør du vurdere om du skal ta saken til forliksrådet uten advokathjelp. Du kan få advokat til å vurdere saken. Om nødvendig kan saken sendes til forliksrådet og dette kan du få hjelp til av advokaten. Blir det nødvendig med rettssak må du vurdere risikoen opp mot det du kan oppnå.
Tvister mellom 50.-125.000 kr
Du kan få hjelp av en advokat til å vurdere hvor sterk saken er. Saken kan klages til forliksrådet som vil ha kompentasne til å avsi dom. Tar man saken videre for retten, vil den kunne behandles som småkravsprosess. Behandlingsreglene er da enklere og risikoen for å måtte dekke motpartens saksomkostninger begrenses til 25-30.000 kr.
Tvister over 125.000 kr
Du bør få hjelp av en advokat til å vurdere om saken bør stevnes til retten.
Besøks- og postadresse: Uranienborgveien 1, 0351 Oslo
telefon 232 03 232 | org. nr. 913839811 mva | post@forbrukeradvokaten.no
