For leietaker er det ingen formkrav til en oppsigelse, mens en oppsigelse gitt av utleier må følge husleielovens regler om at en oppsigelse skal være lovlig (saklig begrunnet) og rimelig. Dette innebærer at selve oppsigelsen må oppfylle lovens formkrav om at oppsigelsen skal være skriftlig, begrunnet og inneholde opplysninger om leietakers rett til å protestere. Dersom oppsigelsen ikke oppfyller disse kravene er oppsigelsen ugyldig.

Dersom oppsigelsen oppfyller formkravene, må leietaker bestemme seg for om leietaker vil protestere på oppsigelsen eller ikke. En protest må være skriftlig og gis til utleier senest én måned etter at leietaker mottok oppsigelsen fra utleier, men det er for øvrig ingen krav til en protest.

Dersom leietaker protesterer på oppsigelsen må utleier eventuelt ta ut søksmål innen tre måneder etter at protestfristen løp ut, dersom utleier vil opprettholde oppsigelsen. Dersom utleier ikke tar ut slikt søksmål innen fristen, faller oppsigelsen bort. Søksmål innebærer som hovedregel at utleier tar ut klage til Husleietvistutvalget/forliksrådet.

Dersom utleier tar ut søksmål skal retten ta stilling til om oppsigelsen er lovlig og rimelig. Dette betyr at retten for det første skal vurdere om begrunnelsen for oppsigelsen som utleier har oppgitt er saklig. Rettspraksis viser at det skal lite til før en oppsigelse anses å være saklig begrunnet. Dersom oppsigelsen er saklig begrunnet skal retten ta stilling til om oppsigelsen er rimelig etter en vurdering av begge parters interesser. I denne vurderingen er det subjektive forhold på begge sider som er av betydning, og retten skal veie utleiers interesse i å få tilbake leieobjektet opp mot leietakers interesse i å fortsette å bli boende.

Det finnes mange skrekkhistorier om oppsigelsessaker som trekker ut i tid. En oppsigelsessak kan i verste fall ta noe tid, og det viktigste tipset for å unngå at det tar mer tid enn nødvendig er å være nøye med å følge husleielovens regler om oppsigelse av et leieforhold. Det er fornuftig å rådføre seg med advokat før man tar ut oppsigelse.

Dersom leietaker protesterer på oppsigelsen må utleier ta ut søksmål for å prøve oppsigelsens gyldighet. Dette må gjøres innen tre måneder fra leietakers protestfrist utløp, dvs. fire måneder etter at leietaker mottok oppsigelsen. Søksmål kan tas ut ved klage til Husleietvistutvalget i Oslo, Akershus, Hordaland og Trøndelag. For øvrige steder kan søksmål tas ut ved klage til forliksrådet.

Dersom søksmål ikke tas ut innen fristen faller oppsigelsen bort, og leieforholdet fortsetter i henhold til leiekontrakten.

Når man har tatt ut søksmål, skal retten foreta en vurdering om oppsigelsen er lovlig og om den er rimelig. At oppsigelsen er lovlig innebærer at den må være saklig begrunnet. Husleieloven § 9-5 sier at en oppsigelse som er begrunnet i at utleier eller noen i utleiers husstand skal flytte inn, at utleier skal rive eller bygge om husrommet slik at det er nødvendig å flytte eller at leietaker har misligholdt leiekontrakten er saklige grunner for oppsigelse. Det er også slik at dersom utleier har en annen saklig grunn enn de som spesifikt er nevnt er dette også en lovlig oppsigelsesgrunn. I henhold til rettspraksis skal det lite til før en oppsigelse anses å være saklig begrunnet.

Det er utleier som har bevisbyrden for at en oppsigelse er saklig begrunnet. Dersom utleier oppgir en grunn som ikke er reell, er oppsigelsen som utgangspunkt ikke gyldig. Dersom oppsigelsen anses å være lovlig, skal retten også ta stilling til om oppsigelsen er rimelig. Retten vurderer da utleiers interesser i å få tilbake disposisjonsretten over boligen opp mot leietakers interesse i å bli boende. I denne vurderingen vil årsaken til oppsigelsen være av betydning for utleier. Jo viktigere grunn man har for å si opp leietaker, jo mer skal til før oppsigelsen settes til side som urimelig.

I noen tilfeller er det ikke hensiktsmessig for utleier å velge å si opp leietakeren, men i stedet gå veien via namsmyndigheten for å kaste ut leietaker. Dersom leietakeren ikke flytter før fristen, vil namsmannen fjerne leietaker og fysisk avstenge boligen. Husk at utleier aldri selv kan kaste ut en leietaker.

En utkastelsesprosess tar normalt kortere tid enn en oppsigelsesprosess. Det er imidlertid også strenge regler for når en utleier kan kaste ut en leietaker. Dersom man har en fravikelsesklausul i kontrakten kan utleier begjære utkastelse når leietaker har misligholdt husleien, eller når leietaker ikke har flyttet ut etter at tidsbestemt leiekontrakt har utløpt på tid. Utleier kan også begjære utkastelse dersom leietaker ikke flytter ut i henhold til en formriktig oppsigelse som leietaker ikke har protestert på. Dersom leietaker åpenbart har vesentlig misligholdt kontrakten, eller åpenbart ikke har rett til å besitte leieobjektet kan utleier også begjære utkastelse.

Dersom du lurer på om du skal velge oppsigelse eller utkastelse, kan det være lurt å kontakte advokat.

Dersom leietakeren din vesentlig misligholder kontrakten kan det være fornuftig å heve leieforholdet i stedet for å gå veien via en oppsigelsesprosess. Når man hever leiekontrakten brytes kontrakten med umiddelbar virkning, og avtalt oppsigelsestid gjelder dermed ikke.

Tilfeller det kan være aktuelt å heve leieforholdet, kan være dersom leietakeren ikke har betalt leien over flere måneder, eller dersom leietakeren ikke har innbetalt avtalt depositum. Det kan også være aktuelt dersom leietakeren din opptrer på en måte som er sjenerende for naboer, eller dersom leietakeren din har fremleid ut boligen uten din tillatelse.

Det er viktig å vite at i noen tilfeller krever husleieloven at du har sendt leietakeren din en skriftlig advarsel før du hever leieforholdet.

Dersom du ønsker rådgivning og/eller bistand mht. hvordan du skal avslutte et leieforhold, kan du ta kontakt med Forbrukeradvokaten.

Oppsigelsessaker er krevende for alle parter, og det er derfor viktig å opptre korrekt helt fra starten av prosessen. Husk at jo mer skriftlig dokumentasjon du har, jo større er sjansen for at du får medhold i saken din. Dersom du eksempelvis mottar muntlig klager fra naboer på leietakeren din, bør du be om også å få dem skriftlig.

Dersom du har sagt opp leietakeren din kan det være fornuftig å se på ulike måter å løse saken i minnelighet på. Dette kan være ressurs- og tidsbesparende mot å måtte gå gjennom en rettstvist.

Som leietaker har man et oppsigelsesvern, som innebærer at man alltid har rett til å protestere på en oppsigelse. Dersom man er usikker på om man vil akseptere oppsigelsen eller ikke, er det bedre å protestere på oppsigelsen og deretter innlede en dialog med utleier, før man bestemmer seg for om man ønsker å flytte eller ikke. Dersom man ikke protesterer innen fristen mister man senere retten til å protestere, og må flytte ut i henhold til oppsigelsen.

Dersom du mottar en oppsigelse, og du ikke ønsker/har mulighet til å flytte, har du rett til å protestere på oppsigelsen. Dette må gjøres innen én måned fra du har mottatt oppsigelsen. Protesten må være skriftlig. Det er fornuftig å skrive i protesten hvorfor du protesterer på oppsigelsen.

Dersom du ikke protesterer på oppsigelsen innen fristen, mister du retten til å protestere og i så fall må du flytte i henhold til oppsigelsen.

Dersom du har protestert på oppsigelsen, og utleier har tatt ut søksmål, skal retten foreta en vurdering om oppsigelsen er lovlig og om den er rimelig.

At oppsigelsen er lovlig innebærer at den er saklig begrunnet. Husleieloven § 9-5 sier at en oppsigelse som er begrunnet i at utleier eller noen i utleiers husstand skal flytte inn, at utleier skal rive eller bygge om husrommet slik at det er nødvendig å flytte eller at leietaker har misligholdt leiekontrakten er saklige grunner for oppsigelse. Det er også slik at dersom utleier har en annen saklig grunn enn de som spesifikt er nevnt er dette også en lovlig oppsigelsesgrunn. I henhold til rettspraksis skal det lite til før en oppsigelse anses å være saklig begrunnet.

Det er utleier som har bevisbyrden for at en oppsigelse er saklig begrunnet. Dersom utleier oppgir en grunn som ikke er reell, er oppsigelsen som utgangspunkt ikke gyldig. Selv om oppsigelsen er saklig begrunnet, kan den settes til side som ugyldig dersom retten kommer frem til at den vil virke urimelig for deg som leietaker. Momenter i denne rimelighetsvurderingen kan være hvor lenge du har bodd i boligen, muligheter for å finne ny bolig, om du har barn som har særlig tilknytning til skole/området, helsesituasjon og økonomisk situasjon.

Som leietaker vil man alltid få spørsmålet av retten om man har forsøkt å finne alternativ bolig. Det er derfor fornuftig å undersøke boligmarkedet, og se om man kan finne annen, alternativ bolig som vil være tilfredsstillende.

Oppsigelsessaker kan være svært krevende, og det er derfor også fornuftig å innlede en dialog med utleier for å undersøke muligheten til å finne en minnelig løsning. Det er også fornuftig å ta kontakt med advokat for å få bistand så tidlig som mulig i saken.